División de cosa común: el juicio para disolver la copropiedad de un inmueble

La división de cosa común es el procedimiento que permite a cualquier copropietario poner fin a una copropiedad cuando los comuneros no se ponen de acuerdo. La acción tiene su base en el Código Civil y, desde el 20 de marzo de 2024, se ejercita ante los juzgados civiles a través del juicio verbal.

El derecho a pedir la división: artículo 400 del Código Civil

El punto de partida es el artículo 400 del Código Civil, que reconoce a cada comunero el derecho a salir de la copropiedad en cualquier momento:

"Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

El mismo precepto admite una excepción: el pacto de indivisión. El artículo 400 dispone que "será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención." Si existe ese pacto y está vigente, el juez no puede ordenar la división hasta que expire.

Las tres vías para la división de cosa común: acuerdo, árbitros o juzgado

Antes de interponer una demanda, la ley prevé salidas extrajudiciales. El artículo 402 del Código Civil establece que "la división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes." El mismo artículo añade que, si la división se encomienda a árbitros, estos "deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico."

Cuando los copropietarios llegan a un acuerdo, pueden formalizarlo en escritura pública sin necesidad de sentencia. Si no hay acuerdo posible, la acción judicial es el único camino.

El bien indivisible y la subasta judicial

Un piso o local rara vez admite división física sin que pierda valor o utilidad. Para esos casos, el artículo 404 del Código Civil establece la solución:

"Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio."

En la práctica, si los comuneros no llegan a un acuerdo para que uno compre la parte del otro, el juzgado ordena la venta en pública subasta y el precio obtenido se reparte entre ellos en proporción a sus cuotas respectivas.

El procedimiento judicial: juicio verbal desde marzo de 2024

La Ley de Enjuiciamiento Civil modificó en 2024 el cauce procesal de esta acción. Hasta el 20 de marzo de 2024, las demandas de división de cosa común se tramitaban, según la cuantía del asunto, como juicio ordinario. Tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, el artículo 250 de la LEC incluye entre los asuntos que "se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes" las "aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común."

El cambio al juicio verbal reduce los plazos, pero no suprime la necesidad de abogado y procurador cuando la cuantía del asunto supera los 2.000 euros.

Cómo resuelven los tribunales: sentencia y ejecución

La STS 244/2022 del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª, de 29 de marzo de 2022) ilustra el funcionamiento del proceso. El demandante ejercitó la acción de división de la cosa común frente a su copropietaria. Solicitaba la extinción del condominio sobre la vivienda —bien de carácter indivisible— y acumulaba una reclamación de cantidad por gastos de comunidad.

El fallo de primera instancia, reproducido en la STS, estimó parcialmente la demanda, declaró la extinción del condominio sobre el inmueble y ordenó, en ejecución de sentencia, su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, repartiéndose el precio obtenido entre las partes en proporción a sus respectivas cuotas.

La estructura es, por tanto, en dos fases: la sentencia declarativa que extingue el condominio y la fase de ejecución, en la que se celebra la subasta y se reparte el precio.

Las costas del juicio

Las costas se rigen por el principio de vencimiento objetivo de la LEC. La STS 244/2022 refleja cómo opera la distribución en distintas instancias: al estimarse el recurso de casación, el Tribunal Supremo no condenó en costas a ninguno de los litigantes (art. 398.2 LEC); al desestimarse el recurso de apelación de la demandada, le impuso las costas de esa instancia (arts. 398.1 y 394.1 LEC).

Quien pierde en una instancia soporta sus costas, salvo que el tribunal aprecie serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen no condenar.

Reglas de la herencia aplicables a la división

El artículo 406 del Código Civil conecta el régimen de la copropiedad ordinaria con el de las particiones hereditarias: "Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia." Esto significa que las normas sobre formación de lotes, tasación y adjudicación propias de la partición hereditaria resultan trasladables al juicio de división de cosa común.