Extinción de condominio entre pareja no casada (pareja de hecho) con hipoteca

La extinción de condominio entre pareja no casada (pareja de hecho) con vivienda hipotecada plantea un problema distinto al del divorcio: al no existir matrimonio, la copropiedad no se rige por un régimen económico matrimonial, sino por las normas ordinarias de la comunidad de bienes, y la hipoteca compartida no desaparece por el simple acuerdo entre los convivientes. Esto condiciona tanto la vía formal para disolver el proindiviso como, en menor medida, su tributación.

Una comunidad de bienes, no un régimen matrimonial

El Código Civil define la comunidad en términos generales, sin distinguir si los copropietarios están casados: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas." Una pareja de hecho que compra una vivienda a nombre de ambos es, jurídicamente, eso: una comunidad de bienes ordinaria, no una sociedad de gananciales.

De ahí se sigue una consecuencia práctica importante: cualquiera de los dos puede pedir salir de esa situación en cualquier momento. El propio Código Civil lo establece así: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años."

Por qué no cabe el convenio regulador

En el divorcio, los cónyuges pueden incluir la extinción de condominio sobre la vivienda familiar en el convenio regulador que homologa el juez. Esa vía está reservada al matrimonio: el convenio regulador se dirige a los cónyuges que se separan, divorcian o anulan su matrimonio, no a los miembros de una pareja de hecho.

Una pareja de hecho no dispone de ese cauce judicial homologado. La salida del proindiviso deberá formalizarse por otra vía: de mutuo acuerdo, mediante escritura pública notarial; si no hay acuerdo, acudiendo a la acción de división de la cosa común que el Código Civil reconoce a cada copropietario (artículo 400).

Cuando la vivienda no se puede repartir físicamente

Una vivienda, salvo excepciones, no se puede dividir en dos mitades habitables. El Código Civil prevé qué ocurre en ese caso: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."

Aplicado a la pareja de hecho: la adjudicación de la vivienda a uno de los dos exige compensar en dinero al otro por su parte. Si ninguno quiere o puede asumir esa compensación, cualquiera puede forzar la venta en subasta pública.

Tributación: por qué el estado civil no es lo determinante

El tratamiento fiscal de fondo de la extinción de condominio no depende de si los copropietarios están casados o no, sino de si hay o no exceso de adjudicación. El artículo 7.2.B) del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD) excluye de tributación por esa modalidad los excesos de adjudicación que resulten de aplicar el artículo 1.062 del Código Civil: "Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento."

En la práctica: si la vivienda es indivisible y se adjudica a uno de los miembros de la pareja compensando al otro en dinero, sin adjudicarle más de lo que le corresponde según su cuota, no hay exceso de adjudicación sujeto a Transmisiones Patrimoniales.

Actos Jurídicos Documentados: la diferencia real con el matrimonio

Aquí sí aparece una diferencia relevante. Cuando la extinción de condominio entre cónyuges se formaliza en convenio regulador homologado judicialmente, no hay documento notarial que grave AJD. La pareja de hecho, al no disponer de esa vía, necesita escritura pública notarial para acceder al Registro de la Propiedad, y esa escritura sí tributa por AJD. El TRLITPAJD establece: "Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre" [...] "por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma."

En la mayoría de comunidades autónomas ese tipo se sitúa, orientativamente, entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor de la parte adjudicada, aunque el porcentaje exacto depende de la normativa autonómica vigente en cada momento (criterio pendiente de confirmar con el tipo actual de cada comunidad).

La bonificación catalana: solo en Cataluña

Cataluña sí ha extendido a las parejas estables una bonificación pensada originalmente para el divorcio. El artículo 642-3 del Código tributario de Cataluña establece: "Puede disfrutar de una bonificación del 100% de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados la escritura pública otorgada por los cónyuges en la que acuerdan, en los términos que regula la ley, su separación o divorcio de mutuo acuerdo." Y añade expresamente: "La misma bonificación se aplica a las escrituras públicas que documentan la extinción de común acuerdo de la pareja estable formalizada por los convivientes, de acuerdo con el artículo 234-4 del libro segundo del Código civil de Cataluña" [...] "relativo a la persona y la familia, aprobado por la Ley 25/2010, de 29 de julio".

Esta bonificación es autonómica, no estatal. Fuera de Cataluña, conviene comprobar si la comunidad autónoma correspondiente prevé un beneficio equivalente para la extinción de condominio entre parejas de hecho, ya que no existe una norma de alcance general que lo garantice (criterio pendiente de confirmar según la normativa autonómica aplicable).

IRPF: cuándo la compensación en dinero genera ganancia patrimonial

La Ley del IRPF parte de que dividir la cosa común no altera el patrimonio de nadie: "Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: a) En los supuestos de división de la cosa común. b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación. c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos." La letra c) cubre expresamente la comunidad de bienes de una pareja no casada.

Pero esa neutralidad fiscal tiene un límite, fijado por el Tribunal Supremo en su sentencia 1269/2022, de 10 de octubre (ECLI:ES:TS:2022:3585): "La compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva." La misma sentencia precisa la condición para que no haya ganancia: "para ello será preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión o en la extinción del condominio se correspondan con la cuota de titularidad, ya que, en el caso de que se atribuyan a uno de los copropietarios o comuneros bienes o derechos por mayor valor al que corresponda a su cuota de titularidad, existirá una alteración patrimonial en el otro u otros copropietarios o comuneros, pudiéndose generar, en su caso y en función de las variaciones de valor que hubiera podido experimentar el inmueble, una ganancia o una pérdida patrimonial". Esta doctrina se aplica igual a comuneros casados y no casados: lo relevante es la revalorización del inmueble, no el estado civil.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

El criterio es el mismo para el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. La Dirección General de Tributos, en su resolución vinculante V0123-24, recuerda la doctrina del Tribunal Supremo: "el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha" —ni a efectos civiles ni a efectos fiscales— "sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente." Y concluye: "En el caso de que la disolución del condominio se lleve a cabo de tal forma que el comunero no reciba más de lo que le corresponda en proporción de su cuota de participación en la cosa común, sin que se origine exceso de adjudicación, la disolución no constituirá una transmisión patrimonial, por lo que no se devengará el IIVTNU."

La hipoteca: el banco no es parte del acuerdo entre la pareja

Extinguir el condominio ante notario o ante el Registro no cambia nada frente al banco. La entidad acreedora es un tercero ajeno al pacto entre los miembros de la pareja, y sustituir a un deudor por otro exige su consentimiento expreso. Así lo dispone el Código Civil para la novación: "La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor."

En consecuencia, quien se quede con la vivienda y quiera liberar de la deuda a su expareja necesitará negociar con el banco una novación, una subrogación o, en su caso, una nueva hipoteca a su solo nombre. Mientras el banco no preste ese consentimiento, ambos siguen respondiendo frente a él de la totalidad del préstamo, con independencia de lo que hayan acordado entre ellos sobre la propiedad del inmueble. Esta conclusión se deriva directamente del régimen general de la novación del artículo 1.205 del Código Civil, sin que se haya identificado jurisprudencia específica sobre este supuesto exacto de pareja de hecho con hipoteca compartida.

Cómo formalizar la extinción de condominio entre pareja no casada con hipoteca

Confirmar la vía formal: al no existir convenio regulador, la extinción se formaliza en escritura pública notarial de mutuo acuerdo o, en su defecto, mediante acción judicial de división de la cosa común.
Calcular si hay exceso de adjudicación según la cuota real de cada copropietario, para anticipar la tributación por Transmisiones Patrimoniales y por IRPF.
Consultar la normativa autonómica de AJD vigente, incluida la posible bonificación para parejas estables si la vivienda está en Cataluña.
Negociar con el banco la novación, subrogación o cancelación de la hipoteca antes de firmar, para que la persona que sale de la titularidad deje también de responder de la deuda.

Para el contraste con el mecanismo equivalente en caso de matrimonio, consulte la guía sobre divorcio y extinción de condominio en proindiviso.