Extinción de condominio no sujeta a ITP: por qué no tributa
Una de las dudas más frecuentes al repartir un piso en copropiedad gira en torno a la extinción de condominio no sujeta a ITP: a diferencia de una compraventa, este reparto no tributa por esa figura. La respuesta no es que exista una exención o un beneficio fiscal: es que, jurídicamente, el acto no es una transmisión patrimonial. Esa distinción, que puede parecer técnica, es la que sostiene todo el régimen fiscal de la operación.
La base civil: nadie está obligado a permanecer en la comunidad
El punto de partida está en el Código Civil. El artículo 400 reconoce a todo copropietario el derecho a salir de la comunidad cuando lo desee: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común." Cuando el bien no se puede repartir físicamente sin perder valor —el caso típico de una vivienda—, el artículo 1062 CC prevé la solución: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero." El artículo 406 CC remite, además, a las reglas de la partición hereditaria para completar el régimen de la división de la cosa común.
Por qué la extinción de condominio no está sujeta a ITP en su modalidad TPO
La Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993) sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas: "Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas". La extinción de condominio no encaja en ese supuesto porque, según la doctrina del Tribunal Supremo recogida en la STS 411/2019 (ECLI:ES:TS:2019:1058): "La división de la cosa común no es, por tanto, una transmisión patrimonial. Es, simplemente, una especificación de un derecho preexistente."
La misma sentencia lo aplica al caso concreto de la adjudicación del bien a uno o varios comuneros compensando en dinero a los demás: "la extinción del condominio mediante la adjudicación a dos de los condueños de la parte del bien inmueble que, en el 50 por 100 correspondía a otra condueña, a cambio de su equivalente en dinero, está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPAJD en tanto en cuanto no está sujeta a la modalidad de transmisiones onerosas".
La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V0239-16, recoge en los mismos términos la doctrina previa del Tribunal Supremo: "La división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha" [...] "ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente."
La compensación en dinero no es un exceso de adjudicación
Cuando el bien es indivisible, el comunero que se queda con él debe compensar en metálico a quien sale de la comunidad. Podría pensarse que esa compensación equivale a un exceso de adjudicación —y por tanto a una transmisión sujeta—, pero la propia V0239-16 lo descarta: "Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico no es un «exceso de adjudicación», sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar". Por eso la propia Ley del ITP y AJD excluye expresamente de TPO: "Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento".
Qué tributa entonces, y qué límites tiene esta no sujeción
Al no ser una transmisión patrimonial sujeta a TPO, la extinción de condominio documentada en escritura pública tributa por AJD, sobre el valor de la cuota que se adquiere ex novo y no sobre el valor total del bien (el detalle de base imponible y tipos se trata en el artículo dedicado a AJD).
Esta no sujeción a TPO no es automática ni ilimitada: exige que el bien sea efectivamente indivisible o desmerezca mucho por su división, y que la adjudicación resulte proporcional a la cuota de cada comunero, sin que la compensación en dinero encubra un exceso que se hubiera podido evitar con un reparto distinto. Cuando existen varios bienes y el exceso de adjudicación era evitable, ese exceso sí queda sujeto a TPO, según la doctrina citada en la propia V0239-16. Este artículo se centra en el fundamento de la no sujeción; los supuestos de exceso evitable y de extinción parcial de condominio, que sí tributan por TPO, se tratan en otras piezas de este silo.
Este artículo forma parte del silo de fiscalidad de extincióndecondominio.es. Para el concepto tributario relacionado, consulte la ficha del glosario sobre el ITP.