Extinción de condominio sin acuerdo del banco: responsabilidad del cotitular por la deuda hipotecaria

Cuando la extinción de condominio se produce sin acuerdo del banco, el cotitular que cede su parte no queda liberado de la deuda hipotecaria. La responsabilidad por la hipoteca no desaparece por el mero hecho de haber transmitido la propiedad; para que el cotitular saliente quede libre es imprescindible el consentimiento expreso del banco acreedor.

La regla del Código Civil: el acreedor debe consentir

El artículo 1205 del Código Civil establece el principio aplicable a toda asunción de deuda: "La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor."

Este precepto es de alcance general. El Tribunal Supremo lo ha aplicado en la STS 590/2015 (ECLI:ES:TS:2015:4458) al analizar los efectos de la asunción de deuda por un tercero; su doctrina —sobre la asunción cumulativa y la diferencia entre conocimiento y consentimiento del acreedor— se desarrolla en los apartados siguientes.

No importa que la transmisión de la cuota indivisa se haya formalizado en escritura pública ni que el banco haya tenido conocimiento de la operación. Sin un consentimiento expreso, el cotitular saliente permanece ligado a la deuda.

Cuando el banco no consiente: la asunción cumulativa de deuda

Si la extinción de condominio se formaliza sin que el banco preste su visto bueno al cambio de deudor, no se produce ninguna liberación. El Tribunal Supremo describe este supuesto como asunción cumulativa de deuda:

"La asunción de deuda por un sujeto ajeno a la relación obligatoria originaria, cuando no es consentida por el acreedor, constituye una asunción cumulativa de deuda, que no libera al deudor originario sino que supone la incorporación de un nuevo obligado que refuerza la garantía de pago, y constituye, frente al acreedor, un vínculo de solidaridad entre los deudores, el originario y el sustituto." (STS 590/2015, ECLI:ES:TS:2015:4458).

En la práctica, esto significa que el banco puede reclamar la totalidad de la deuda tanto al copropietario que conservó el inmueble como al que cedió su parte. La extinción del condominio resuelve el problema de la copropiedad registral, pero no altera en absoluto la posición del cotitular saliente frente a la entidad financiera.

El conocimiento del banco no equivale a su consentimiento

Es un error frecuente pensar que notificar al banco la escritura de extinción de condominio basta para producir efectos liberatorios. El Tribunal Supremo es explícito al respecto: "No cabe confundir el conocimiento del acreedor con el consentimiento en la asunción de deuda por un tercero que tenga efectos liberatorios para el deudor originario." (STS 590/2015, ECLI:ES:TS:2015:4458).

Que el banco acuse recibo de la escritura, o incluso que actualice sus registros internos con el nuevo titular del inmueble, no equivale a consentir la novación de la obligación personal. El banco puede saber lo ocurrido y, al mismo tiempo, no haber liberado al deudor original.

La Ley Hipotecaria: consentimiento expreso o tácito del acreedor

La Ley Hipotecaria regula en su artículo 118 el supuesto de transmisión de finca hipotecada con subrogación en la obligación personal: "En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito."

Aunque el precepto menciona la "venta", el principio es el mismo en la extinción de condominio entre copropietarios: solo el consentimiento del acreedor —expreso o tácito— libera al transmitente de la obligación personal garantizada con la hipoteca. Sin ese consentimiento, el artículo 118 de la Ley Hipotecaria no produce efecto liberatorio alguno.

El banco no está obligado a aceptar el cambio

El Portal del Cliente Bancario del Banco de España aclara que "las entidades no están obligadas a cambiar la titularidad de un préstamo ya que esta modificación forma parte de su política comercial y de riesgos." La entidad puede negarse a aceptar al cotitular restante como único deudor sin necesidad de justificación adicional.

Cuando el banco accede, la operación se instrumenta como novación del préstamo: "La novación consiste en cambiar alguna de las condiciones del préstamo hipotecario en un momento posterior a su contratación", y "esta modificación se deberá formalizar mediante escritura pública." (Banco de España, Portal del Cliente Bancario). Hasta que esa escritura de novación no se otorgue con el banco, el cotitular saliente no queda desvinculado de la deuda.

Qué puede hacer el cotitular saliente si el banco no libera la deuda

Antes de firmar la escritura de extinción de condominio, conviene negociar con la entidad financiera la novación del préstamo o, alternativamente, la cancelación del préstamo existente y la apertura de una nueva financiación a nombre exclusivo del copropietario que retiene el inmueble. Un acuerdo privado entre los copropietarios —incluso el convenio regulador aprobado judicialmente en caso de divorcio— no vincula al banco ni extingue la responsabilidad del deudor original frente a la entidad.

Si el banco rechaza la novación, el cotitular saliente puede pactar en la escritura de extinción que el copropietario que se queda el piso asuma internamente la obligación de pagar la hipoteca y le indemnice en caso de reclamación bancaria. Este acuerdo interno no afecta a la posición del banco, pero proporciona una acción de regreso frente al otro copropietario.

Para una visión completa del marco jurídico de estas situaciones, consulte nuestra guía sobre conflictos en la extinción de condominio.