Gastos de notaría y registro en la extinción de condominio por divorcio

Los gastos de notaría y registro en la extinción de condominio por divorcio dependen de una decisión previa: si la disolución de la copropiedad se formaliza en escritura pública ante notario o si se incorpora al convenio regulador aprobado judicialmente. Esa elección determina si nace o no el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y, en consecuencia, cuánto se paga en total. Para una visión completa del proceso de separación de la vivienda, consulte nuestra guía sobre extinción de condominio en el divorcio.

Escritura notarial o convenio regulador: el origen del ahorro fiscal

El artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD) establece que están sujetas a la cuota gradual del AJD "Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos."

El precepto exige, pues, que la fuente del documento sea una escritura o acta notarial. Si la extinción de condominio se articula únicamente a través del convenio regulador homologado por el juez —sin elevarse a escritura pública—, no concurre ese presupuesto y el AJD no se devenga. Si, en cambio, los cónyuges deciden otorgar escritura notarial, el tributo resulta exigible.

AJD cuando se formaliza en escritura pública

Optando por la escritura notarial, el mismo art. 31.2 ITPAJD fija como tipo supletorio estatal el 0,50 por 100. En la práctica, la mayoría de comunidades autónomas han aprobado tipos propios que oscilan entre el 0,5 % y el 1,5 %.

La base imponible no es el valor total del inmueble sino solo la mitad. El Tribunal Supremo precisó en la sentencia ECLI:ES:TS:2018:3634 que "la base imponible es el 50% del valor del inmueble, determinado por la declaración del interesado". Para una vivienda valorada en 200.000 €, la base imponible sería 100.000 € y el AJD resultante oscilaría entre 500 € y 1.500 € según la comunidad autónoma.

La exención del art. 45.I.B).3 ITPAJD no alcanza a la separación de bienes

El art. 45.I.B).3 ITPAJD declara exentas "Las aportaciones de bienes y derechos verificados por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales."

Esta exención solo opera cuando existe sociedad de gananciales. La Sala Tercera del Tribunal Supremo estableció como doctrina legal (publicada en BOE-A-2010-9996) que la exención prevista en el art. 45.I.B).3 ITPAJD únicamente es aplicable a las disoluciones en que haya efectiva comunidad de bienes —es decir, sociedad conyugal de gananciales—, y no a los regímenes de separación de bienes. Los cónyuges casados en separación de bienes que extingan el condominio mediante escritura deben liquidar el AJD.

Gastos de notaría en la extinción de condominio por divorcio: honorarios

Los honorarios del notario se calculan aplicando la escala arancelaria del Anexo I, Número 2.1 del Real Decreto 1426/1989:

"Por los instrumentos de cuantía se percibirán los derechos que resulten de aplicar al valor de los bienes objeto del negocio documentado la siguiente escala: a) Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90,151816 euros. b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros: 4,5 por mil. c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros: 1,50 por mil. d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por mil. e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5 por mil. f) Por lo que excede de 601.012,10 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3 por mil."

La aplicación de esa escala en las disoluciones de comunidad sigue una regla específica. El Anexo II, Norma Cuarta.3 del mismo Real Decreto dispone que "en las herencias, disoluciones de comunidades y liquidación de sociedades, con adjudicaciones de bienes, se aplicarán los tipos del número 2 a cada interesado por el total de bienes que se le adjudiquen por un mismo concepto." Cada parte tributa sobre lo que recibe, no sobre el valor total del inmueble.

En cuanto a quién abona los honorarios, el Anexo II, Norma Sexta establece que "la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente." Ambos otorgantes responden solidariamente ante el notario.

A título meramente orientativo, para una vivienda de 200.000 € en la que cada cónyuge recibe o cede el 50 %, los honorarios notariales pueden situarse entre 700 € y 900 €.

Gastos de registro en la extinción de condominio por divorcio

Una vez firmada la escritura, el cambio de titularidad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los aranceles del registrador se rigen por la escala del Anexo I, Número 2.1 del Real Decreto 1427/1989:

"Por la inscripción, anotación o cancelación de cada finca o derecho, se percibirán las cantidades que fijan las siguientes escalas: a) Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros. b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000. c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000. d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000. e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000. f) Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000."

Para una vivienda de 200.000 €, el coste registral puede situarse entre 150 € y 200 € de forma orientativa.

Excesos de adjudicación y el riesgo de tributar por TPO

Cuando uno de los cónyuges se queda con el inmueble por un valor superior a su cuota de participación, surge un exceso de adjudicación. El art. 7.2.B ITPAJD dispone que tributan por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas "Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento."

La indivisibilidad práctica de la vivienda habitual puede amparar la exención del exceso; no obstante, la interpretación de este supuesto es objeto de criterios no siempre uniformes entre las administraciones autonómicas.

Para entender con detalle qué es el AJD y cómo funciona su cuota gradual, consulte nuestro glosario sobre el AJD.