Un hermano vive en el piso heredado sin pagar: cómo reclamar y forzar la venta
Recibe usted un piso en herencia con sus hermanos y uno de ellos se queda viviendo dentro sin pagar nada al resto. La pregunta de cabecera —"mi hermano vive en el piso heredado sin pagar, ¿puedo pedirle una compensación por uso exclusivo y forzar la venta?"— es de las más repetidas en cualquier despacho. La respuesta jurídica tiene tres capas: lo que el ocupante puede hacer, lo que debe contribuir y, sobre todo, cómo se rompe la situación cuando no hay acuerdo. Conviene entenderlas antes de discutir con la familia.
La copropiedad hereditaria y el uso de la cosa común
Mientras la herencia no se reparte, el piso pertenece pro indiviso a todos los coherederos. El Código Civil lo enuncia en una frase: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas". A partir de ahí, el uso de ese bien no es libre: el artículo 394 fija un límite que muchos ocupantes olvidan.
"Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho."
Por tanto, el hermano que vive en el piso puede usarlo, pero no puede excluir a los demás. Cuando el uso es exclusivo y excluyente —cerrojo cambiado, llaves no entregadas, negativa a alquilarlo conjuntamente—, el resto de copropietarios tiene base para exigir que cese esa exclusión o, en su defecto, una compensación. La cuantía y la prueba del uso excluyente es donde se complica el asunto y donde los tribunales no son unánimes: como criterio prudente, conviene documentar por escrito (burofax, requerimiento notarial) que se reclama acceso o compensación, fijando una fecha cierta a partir de la cual el uso ya no se tolera.
Quién paga los gastos del piso
Otra cuestión frecuente: vivir dentro no exime de los gastos. El artículo 395 del Código Civil es taxativo y se aplica también en herencias:
"Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio."
Eso significa que el IBI, la comunidad de propietarios, los seguros, las derramas y las reparaciones necesarias se prorratean entre todos los coherederos en proporción a su cuota. Los suministros vinculados al uso (luz, agua, gas, internet) son, por su naturaleza, gasto del ocupante: él los consume. Quien adelante una cuota de IBI o una derrama puede reclamar a los demás su parte; conserve siempre los recibos y la prueba del pago.
Forzar la salida: división y extinción de la copropiedad
El argumento decisivo, cuando no hay acuerdo, es que nadie está atado a la copropiedad. El artículo 1051 lo dice para la herencia y el artículo 400 lo repite para cualquier comunidad de bienes:
"Ningún coheredero podrá ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia, a menos que el testador prohíba expresamente la división."
"Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."
Y conviene saber que esta acción no caduca con el tiempo, por más años que lleve el hermano dentro del piso:
"No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas."
El piso, además, es físicamente indivisible: no se puede partir en dos viviendas independientes. Cuando se hereda y todavía no se ha hecho partición, la vía natural es el artículo 1062:
"Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga."
Si la herencia ya está adjudicada y los hermanos figuran como copropietarios en el Registro, la vía es la división de la cosa común del artículo 404, idéntica en su lógica:
"Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio."
En ambos casos la solución práctica es la misma: o el hermano que vive dentro compra la parte del resto (extinción de condominio con compensación en metálico), o se acude al juzgado para que ordene la subasta y se reparta el precio. La negativa del ocupante no paraliza el procedimiento.
Vías ordenadas antes del juicio
Acudir a juicio es la última opción, no la primera. Antes conviene agotar tres pasos. Primero, un requerimiento por burofax planteando dos opciones concretas: que compre las cuotas de los demás a un precio basado en tasación, o que se venda el inmueble en el mercado libre con un plazo razonable. Segundo, una mediación familiar o notarial, especialmente útil cuando la relación está rota y el coste emocional pesa más que el económico. Tercero, si hay alguien interesado en quedarse y otros en salir, una venta de cuotas a un tercero profesional. Solo si todo eso falla se acude a la acción de división judicial, que el juez admitirá porque el derecho a salir de la copropiedad es incondicional.
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