Incluir la extinción de condominio en el convenio regulador del divorcio
La extinción de condominio en convenio regulador es el mecanismo que permite a los cónyuges acordar, en el mismo documento judicial del divorcio, quién se queda con la vivienda familiar y en qué condiciones. Hacerlo en el convenio —en lugar de en escritura notarial posterior— tiene consecuencias registrales y fiscales distintas que conviene conocer antes de firmar.
Qué materias puede incluir el convenio regulador
El convenio regulador es el acuerdo que los cónyuges presentan al juez para regular las consecuencias del divorcio. El artículo 90 del Código Civil enumera como contenido típico, entre otros:
- "c) La atribución del uso de la vivienda y ajuar familiar."
- "e) La liquidación, cuando proceda, del régimen económico del matrimonio."
El mismo precepto añade: "Los acuerdos de los cónyuges adoptados para regular las consecuencias de la nulidad, separación y divorcio presentados ante el órgano judicial serán aprobados por el juez salvo si son dañosos para los hijos o gravemente perjudiciales para uno de los cónyuges."
Una vez que el juez aprueba el convenio, el auto de homologación judicial tiene fuerza de título ejecutivo e inscribible en el Registro de la Propiedad para las materias de contenido típico.
La vivienda habitual y sus anejos: sí entran en el convenio
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha consolidado el criterio de que liquidar la comunidad sobre la vivienda familiar es materia propia del convenio regulador. En su Resolución de 11 de septiembre de 2023 declaró:
"Este Centro Directivo así mismo ha considerado que la liquidación de la comunidad surgida sobre la vivienda habitual de los cónyuges, cualquiera que sea la forma de copropiedad existente, entra claramente dentro del objeto natural del convenio regulador, y lo mismo debe entenderse respecto a los anejos de la vivienda, generalmente plaza de garaje y trastero vinculados funcionalmente a la vivienda como extensión de la misma, aunque registralmente tengan número de finca propio"
Esto significa que el proindiviso sobre el piso en que residía la familia —incluidos la plaza de garaje o el trastero vinculados a él— puede extinguirse directamente en el convenio regulador, adjudicando el inmueble a uno de los cónyuges con compensación al otro, sin necesidad de escritura pública adicional.
La extinción de condominio en el convenio regulador: objeto propio del divorcio
La Resolución de la DGSJFP de 13 de marzo de 2024 refuerza este criterio y explicita la lógica que lo sustenta:
"la liquidación del régimen económico-matrimonial y en general del haber común del matrimonio es materia típica y propia del convenio, al igual que aquellos actos relativos a la vivienda familiar"
La misma resolución justifica por qué la extinción de la proindivisión encaja en ese objeto:
"es lógico que, pactado el divorcio, se quiera evitar la relación que, por su propia naturaleza, impone tal proindivisión, por lo que la cesación de tal relación y, por tanto, la extinción de la proindivisión, puede ser objeto del convenio regulador"
Y confirma que "el convenio regulador es cauce hábil para la inscripción de la adjudicación que de los referidos inmuebles se realiza en favor de la ahora recurrente."
El límite: inmuebles privativos sin vinculación matrimonial
El convenio regulador no sirve para cualquier bien. La DGSJFP ha precisado que el acceso al Registro solo es posible cuando los actos se encuadran en el contenido típico del artículo 90 del Código Civil. En su Resolución de 20 de junio de 2023 advirtió:
"Esa situación y la consiguiente extinción de ese condominio, para tener acceso registral, tiene que ser así convenida por las partes (cfr. artículo 91.3 Reglamento Hipotecario)"
Y en la Resolución de 11 de septiembre de 2023 precisó cuál es esa frontera:
"En definitiva, sólo son inscribibles aquellos actos que, conforme al artículo 90 del Código Civil, constituyen el llamado contenido típico del convenio regulador, fuera de los cuales, y sin afectar a la validez y eficacia de los actos consignados en un documento que no pierde el carácter de convenio privado objeto de aprobación judicial, su acceso a los libros del Registro requiere su formalización en los títulos establecidos en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria"
En la práctica: si el inmueble en copropiedad no tiene relación con la vida matrimonial —por ejemplo, fue adquirido antes del matrimonio por razones ajenas a la convivencia familiar—, el convenio regulador no es cauce suficiente para inscribir la extinción de condominio. En ese caso deberá formalizarse en escritura pública notarial.
Tratamiento fiscal en régimen de gananciales
Cuando los cónyuges están casados en régimen de gananciales, la liquidación del régimen incluida en el convenio regulador queda exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El artículo 45.I.B).3 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (TRLITPAJD) declara exentas:
"Las aportaciones de bienes y derechos verificados por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales."
Esta exención cubre la adjudicación de inmuebles entre los cónyuges cuando se produce como consecuencia directa de la disolución de la sociedad de gananciales.
Tratamiento fiscal en régimen de separación de bienes
En el régimen de separación de bienes la situación es diferente. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), en su modalidad de documentos notariales, grava las escrituras públicas y actas notariales; un convenio regulador homologado judicialmente no es un documento notarial. Sin embargo, el concreto tratamiento fiscal aplicable —y si existen exenciones específicas para el contexto del divorcio en este régimen— es un aspecto que conviene verificar con el asesor fiscal antes de firmar (criterio pendiente de confirmar).
Inscripción registral con el convenio como título
Cuando la extinción de condominio se circunscribe a la vivienda habitual y sus anejos vinculados funcionalmente, el auto judicial de aprobación del convenio constituye título suficiente para la inscripción en el Registro de la Propiedad, sin necesidad de escritura pública adicional.
Fuera de ese ámbito típico —y aunque los acuerdos sean válidos entre las partes—, el acceso al Registro exige seguir la vía notarial. La distinción entre lo que entra y lo que no entra en el contenido típico del convenio regulador es, por tanto, la clave para saber qué cauce formal utilizar en cada caso.
Antes de firmar: pasos prácticos
- Identificar el régimen económico del matrimonio (gananciales o separación de bienes), ya que las consecuencias fiscales difieren.
- Verificar la vinculación de cada inmueble con la vida familiar, para determinar si puede inscribirse mediante el convenio o si se necesita escritura notarial.
- Obtener asesoramiento fiscal sobre si existe exceso de adjudicación y cómo tributaría según el régimen económico y el valor de los bienes.
- Coordinar con la entidad bancaria si hay hipoteca pendiente, ya que la extinción registral del condominio no libera automáticamente a ninguno de los cónyuges de la deuda frente al banco.
Para una visión completa sobre la adjudicación de la vivienda y las opciones de salida del proindiviso en el divorcio, consulte la guía sobre divorcio y extinción de condominio en proindiviso.