Fiscalidad de la extinción de condominio
La fiscalidad de la extinción de condominio es uno de los aspectos que más incertidumbre genera entre los copropietarios que deciden disolver su comunidad sobre un inmueble. Conocer qué impuestos se pagan, quién los paga y sobre qué base resulta imprescindible antes de firmar la escritura. Esta guía resume el régimen fiscal vigente a partir de la legislación consolidada y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Los cuatro impuestos en la fiscalidad extinción de condominio
Cuando se extingue un condominio sobre un bien inmueble urbano intervienen, en mayor o menor medida, cuatro figuras tributarias: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal). El régimen fiscal varía según si la operación se realiza entre comuneros ordinarios o entre cónyuges en liquidación de sociedad conyugal.
AJD: el impuesto que siempre aplica cuando hay escritura pública
Toda extinción de condominio que se formalice en escritura pública notarial queda sujeta a la cuota gradual de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. El artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD) establece que "las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad [...] tributarán, además, al tipo de gravamen que [...] haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma."
El Tribunal Supremo lo confirmó en la Sentencia núm. 344/2019 (ECLI:ES:TS:2019:960): "No se tributará, por tanto, por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Sí se tributará, en cambio, por la modalidad de actos jurídicos documentados, no ya solo por la cuota fija (artículo 31.1 TRITPyAJD), cuestión que es indiscutida, sino por la cuota gradual, puesto que concurren todos los requisitos previstos en el artículo 31.2 TRITPyAJD."
Esta regla se aplica también cuando se extinguen simultáneamente varios condominios entre los mismos titulares. La Sentencia núm. 719/2024 (ECLI:ES:TS:2024:2217) precisó que "está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados la operación por la que se extinguen los condominios en los que participan los mismos titulares mediante la adjudicación de los bienes a cada uno de ellos sin que medie compensación por exceso de adjudicación."
El tipo aplicable varía por comunidades autónomas; si ninguna hubiera aprobado el suyo, rige el 0,50 % subsidiario del artículo 31.2 TRLITPAJD.
TPO: por qué la extinción de condominio no tributa como una compraventa
La extinción de un condominio no es una transmisión patrimonial y, por tanto, no tributa por la modalidad de TPO. La razón la explicó el Tribunal Supremo en la STS 344/2019 (ECLI:ES:TS:2019:960): "La división de la cosa común no es, por tanto, una transmisión patrimonial. Es, simplemente, una especificación de un derecho preexistente."
En el mismo sentido, la STS 1484/2018 (ECLI:ES:TS:2018:3634) declaró que "la convención por virtud de la cual un cónyuge adquiere su mitad indivisa -e indivisible-, de la que ya poseía la otra mitad indivisa por razón de la comunidad que se extingue, compensando en su estricta parte al otro en el valor de tal mitad, no constituye un exceso de adjudicación y, por ende, una transmisión patrimonial en sentido propio, susceptible de gravamen bajo la modalidad del impuesto sobre transmisiones patrimoniales."
La consecuencia práctica es que el comunero que se queda el bien —sea la vivienda familiar o cualquier otro inmueble— no paga TPO por el valor total de la finca, sino únicamente AJD sobre la parte que adquiere ex novo.
Exceso de adjudicación: cuándo el comunero que se queda el bien no paga TPO
Cuando un bien es indivisible —circunstancia habitual en pisos y apartamentos— la adjudicación íntegra a uno de los comuneros genera un exceso de adjudicación respecto de su cuota. El artículo 7.2.B TRLITPAJD establece que los excesos de adjudicación declarados tributan por TPO, "salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento."
La STS 344/2019 (ECLI:ES:TS:2019:960) aplicó esta excepción a la extinción de condominio: "la extinción de un condominio, en el que se adjudica a uno de los condóminos un bien indivisible, que ya era titular dominical de una parte de este, a cambio de su equivalente en dinero, no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas sino a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados." Es decir, el exceso compensado en metálico queda fuera de TPO siempre que traiga causa de la indivisibilidad del bien.
La base imponible en AJD: solo la parte que se adquiere ex novo
Un error frecuente es calcular AJD sobre el valor total del inmueble adjudicado. Sin embargo, la base imponible del AJD se circunscribe al valor de la participación que el comunero adquirente recibe del comunero saliente. La STS 344/2019 (ECLI:ES:TS:2019:960) fue categórica: "la base imponible es única y exclusivamente el valor de la parte que se adquiere ex novo."
La STS 1484/2018 (ECLI:ES:TS:2018:3634) lo confirmó en términos similares: "el valor de lo que se documenta en una convención de esta clase no puede equivaler al de la totalidad del bien, inmueble en este caso, que es objeto de división, sino sólo el de la parte que se adquiere ex novo y sobre el que estrictamente recae la escritura pública", siendo "su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación."
IRPF: regla de no alteración patrimonial en la extinción de condominio
El artículo 33.2 de la Ley 35/2006 del IRPF establece expresamente que "se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: [...] c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros." Esto significa que la extinción de condominio no genera, por sí sola, una ganancia o pérdida patrimonial sujeta a IRPF.
La misma norma impone, no obstante, una consecuencia importante: "los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos." El comunero que recibe el inmueble conserva el valor y la fecha de adquisición originales, lo que incidirá en la ganancia patrimonial que se compute cuando venda el bien en el futuro.
El artículo 33.1 LIRPF recuerda que sí son ganancias patrimoniales "las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél." La consecuencia fiscal de un exceso de adjudicación que supere la estricta equivalencia de cuotas y no tenga cobertura en la indivisibilidad del bien —en el plano del IRPF— es un criterio no unánime que depende de las circunstancias concretas; conviene consultar con asesor fiscal antes de formalizar la operación.
Plusvalía municipal (IIVTNU): sujeción general para comuneros no cónyuges
El artículo 104.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLRHL) define el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana como "un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título."
El artículo 104.3 TRLRHL recoge supuestos de no sujeción, pero estos se refieren exclusivamente a transmisiones entre cónyuges (aportaciones a la sociedad conyugal, adjudicaciones en su disolución y transmisiones por nulidad, separación o divorcio). Para comuneros que no sean cónyuges, no existe en la norma una no-sujeción expresa equivalente en el régimen general del IIVTNU.
Los comuneros deberán, por tanto, verificar con el asesor fiscal si la operación concreta genera o no incremento de valor tributable, y ante qué Ayuntamiento presentar la autoliquidación, pues la gestión de este impuesto es municipal.
Régimen especial para cónyuges: exenciones e impuestos no sujetos
La extinción de condominio entre cónyuges en el marco de la liquidación de la sociedad conyugal disfruta de un régimen más favorable. El artículo 45.I.B.3 TRLITPAJD declara exentas "las aportaciones de bienes y derechos verificados por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales."
Además, el artículo 104.3 TRLRHL establece que no se produce la sujeción al IIVTNU "en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial."