Un copropietario no paga los gastos de comunidad ni el IBI

Cuando un copropietario no paga los gastos de comunidad ni el IBI, el resto de comuneros no queda desprotegido: el Código Civil obliga a todos los partícipes a contribuir a los gastos comunes y reconoce a quien paga de más el derecho a reclamar el reembolso de lo adelantado. La ley también determina, en el caso concreto del IBI, quién responde frente al Ayuntamiento cuando el recibo se impaga.

En este artículo explicamos la base legal de la obligación de pago entre comuneros, cómo funciona la responsabilidad solidaria frente a Hacienda municipal, qué acción tiene quien afronta el gasto en solitario y en qué plazo debe ejercitarla.

La obligación de contribuir a los gastos comunes (art. 395 CC)

El punto de partida es el artículo 395 del Código Civil:

"Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio."

Esta norma es clara: ningún comunero puede negarse a pagar su parte de los gastos de conservación del bien común —cuotas de comunidad, IBI, seguros, obras necesarias— salvo que renuncie a su propia cuota de propiedad. No basta con dejar de usar el bien ni con no estar de acuerdo con el gasto para eximirse de la obligación.

Reparto proporcional a la cuota (art. 393 CC)

La proporción en la que cada copropietario debe contribuir se fija en el artículo 393 del Código Civil:

"El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad."

Si no hay pacto ni prueba en contrario, se presume que todos los comuneros tienen cuotas iguales y, por tanto, deben soportar el gasto a partes iguales. Si las cuotas son desiguales —por ejemplo, un 70%/30%—, el reparto de la carga sigue esa misma proporción.

Quién responde del IBI ante el Ayuntamiento (art. 64 TRLRHL)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles tiene una regla propia de responsabilidad entre cotitulares, recogida en el artículo 64 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales:

"Responden solidariamente de la cuota de este impuesto, y en proporción a sus respectivas participaciones, los copartícipes o cotitulares de las entidades a que se refiere el artículo 35.4. de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, si figuran inscritos como tales en el Catastro Inmobiliario. De no figurar inscritos, la responsabilidad se exigirá por partes iguales en todo caso."

En la práctica, esto significa que el Ayuntamiento puede reclamar el importe íntegro del recibo a cualquiera de los cotitulares inscritos en el Catastro, con independencia de quién se haya comprometido internamente a pagarlo. Si el impago se prolonga, quien recibe el apremio y paga frente a Hacienda municipal conserva después su derecho a reclamar al resto su parte proporcional.

La acción de reembolso o acción de regreso entre comuneros (art. 1158 CC)

Cuando un comunero adelanta el 100% de un gasto común —el IBI, una derrama, una cuota ordinaria—, dispone de lo que la doctrina conoce como acción de reembolso o acción de regreso: el derecho a recuperar del resto de comuneros la parte que a cada uno correspondía pagar. Su fundamento está en el artículo 1158 del Código Civil:

"Puede hacer el pago cualquier persona, tenga o no interés en el cumplimiento de la obligación, ya lo conozca y lo apruebe, o ya lo ignore el deudor. El que pagare por cuenta de otro podrá reclamar del deudor lo que hubiese pagado, a no haberlo hecho contra su expresa voluntad."

Combinado con el artículo 395 CC, este precepto sostiene la reclamación de gastos entre comuneros: quien paga por cuenta del copropietario moroso tiene derecho a reclamarle después lo satisfecho en su nombre.

El precedente del Tribunal Supremo: STS 244/2022

El Tribunal Supremo ha confirmado esta acción de reembolso en la sentencia 244/2022, de 29 de marzo (ECLI:ES:TS:2022:1213). El caso partía de una demanda que acumulaba una acción de división de cosa común con una reclamación de cantidad:

"una acción de división de cosa común, y, acumuladamente, otra de reclamación de cantidad exigiendo a la demandada el reembolso del 50% de las cantidades que, desde la adjudicación de la vivienda a su favor en el procedimiento de divorcio, había satisfecho por IBI, seguro multirriesgo de hogar y gastos de comunidad por cuotas ordinarias y derramas, así como las que acreditara satisfacer a partir de la demanda."

El tribunal recordó su propia doctrina sobre quién está obligado frente a la comunidad de propietarios:

"[E]sta sala, en sentencias 508/2014, de 25 de septiembre, y 399/2018, de 27 de junio, declaró que es el propietario el obligado al pago de las cuotas de comunidad, si bien el excónyuge debe afrontar el pago de los suministros, sin perjuicio de lo que pueda acordar el juzgado de familia, en los casos de crisis conyugal ( art. 9 LPH )."

Y concluyó reconociendo el derecho al reembolso porque no existía ningún pronunciamiento que atribuyera ese pago en exclusiva al otro comunero:

"La sentencia recurrida no se ajusta a la doctrina anterior: (i) ya que es el propietario (condición que también ostenta la Sra. Gema) el obligado al pago de las cuotas de comunidad; (ii) y no existe pronunciamiento del juzgado de familia atribuyendo dicho pago al Sr. Eduardo que deje sin justificación la acción de reembolso ejercitada frente a la Sra. Gema."

El caso resuelto se dio en el contexto de una crisis matrimonial, pero el fundamento que aplica el Supremo —quien es propietario responde del gasto común y, si otro paga en su lugar sin que exista una atribución expresa en contrario, nace la acción de reembolso— descansa en el artículo 395 CC, que no está limitado a ese supuesto. Fuera del contexto de divorcio, no se ha localizado jurisprudencia del Tribunal Supremo que resuelva específicamente el impago de gastos entre comuneros (criterio no unánime).

En qué plazo debe reclamarse la deuda entre comuneros

La acción de reembolso es una acción personal y, como tal, se somete a la regla general de prescripción del artículo 1964.2 del Código Civil:

"Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación."

Esto significa que, salvo que exista un plazo especial aplicable al caso concreto, quien ha pagado de más dispone de cinco años desde cada pago realizado para reclamar al comunero moroso su parte proporcional. Cuanto más tiempo se deje pasar, mayor es el riesgo de perder la posibilidad de reclamar los pagos más antiguos.

Qué hacer cuando un copropietario no paga gastos de comunidad ni IBI

Si un copropietario no paga los gastos de comunidad ni el IBI, quien afronta esos gastos en solitario debe conservar los justificantes de cada pago —recibos del IBI, cuotas de comunidad, derramas— para poder acreditar exactamente cuánto ha adelantado y desde cuándo. Con esa documentación puede reclamar extrajudicialmente al comunero moroso y, si no atiende, ejercitar la acción de reembolso ante los tribunales.

Cuando el impago es solo un síntoma de un conflicto más amplio entre copropietarios, puede ampliar información sobre todas las opciones disponibles en nuestra guía sobre cómo resolver un conflicto entre copropietarios.