Un copropietario usa el piso sin pagar a los demás: qué dice el Tribunal Supremo

Cuando un copropietario usa el piso sin pagar a los demás, la primera reacción del excluido suele ser reclamar una compensación equivalente a la renta de mercado. La jurisprudencia del Tribunal Supremo matiza esta intuición de forma significativa: el mero uso exclusivo de la vivienda compartida no genera automáticamente ningún derecho indemnizatorio.

En este artículo explicamos qué reglas rigen el uso de la cosa común, en qué circunstancias la exclusión se convierte en ilícita y cuáles son los remedios procesales reales de quien no puede entrar a su propio piso.

El derecho de uso de cada copropietario (art. 394 del Código Civil)

El punto de partida es el artículo 394 del Código Civil:

"Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho."

Esta norma atribuye a cada comunero un derecho de uso pleno sobre la cosa común, no proporcional a su cuota. El Tribunal Supremo lo confirmó expresamente en su sentencia de 2016 (ECLI:ES:TS:2016:533): "El artículo 394 CC atribuye a cada comunero, siempre que respete los límites que el mismo precepto establece -entre los que no se encuentra el de que la extensión e intensidad del uso sea proporcional a la propia cuota-, la facultad de servirse o usar plenamente la cosa común."

En consecuencia, que uno de los copropietarios use la vivienda más que el otro —incluso en exclusiva— no infringe, por sí solo, la regla del artículo 394 CC.

Cuándo se convierte el uso exclusivo en ilícito

La misma sentencia (ECLI:ES:TS:2016:533) traza con precisión la línea roja: "es sin duda contrario a derecho que un comunero utilice la cosa común de un modo excluyente: que impida el ejercicio por el otro u otro de los partícipes de su igual facultad de uso solidario".

La ilicitud no deriva del hecho de usar en solitario, sino de impedir activamente que el otro copropietario ejerza su propia facultad de uso. Existe una diferencia jurídicamente relevante entre ocupar el piso porque el otro no quiere o no puede usarlo, y cerrarle el paso deliberadamente mediante una llave cambiada o cualquier otra acción de exclusión.

¿Qué ocurre cuando un copropietario usa el piso sin pagar a los demás?

Esta es la pregunta más frecuente y la respuesta del Tribunal Supremo es clara: no cabe reclamar una compensación económica por el mero uso exclusivo mientras ese uso no alcance el umbral de la exclusión activa.

La sentencia de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:1213) lo formuló así: "si un comunero usa la cosa común respetando los límites del artículo 394 CC , el otro o los otros comuneros no pueden impedírselo por el mero hecho de que aquél la use el sólo, o de que -teniendo, por ejemplo, todos ellos cuotas iguales ( art. 393 .II CC )-, aquél la use más que el otro u otros."

El mismo fallo ilustró el alcance de la regla con el caso concreto que resolvió:

"el requerimiento efectuado al Sr. Eduardo por la Sra. Gema, que la Audiencia valora jurídicamente de forma incorrecta, no tiene por objeto exigirle la efectividad de su misma e igual facultad de utilizar la vivienda, sino reclamarle el pago de una cantidad por el mero hecho de ejercitar la suya. Como si en vez de una comunidad existiera un arrendamiento."

Y concluyó que: "no cabe concluir que el Sr. Eduardo haya franqueado los límites que establece el art. 394 CC . Ni que el uso que ha venido haciendo de la vivienda pueda calificarse de ilícito o sin causa dando pie, de forma justificada, a una acción de resarcimiento o de enriquecimiento injusto."

Tampoco prosperan las acciones reivindicatorias, de desahucio o los interdictos cuando el uso exclusivo no comporta exclusión activa. La doctrina de 2016 (ECLI:ES:TS:2016:533) es igualmente terminante: "El mero hecho de que el referido uso de la cosa común sea el único, o de que sea proporcionalmente mayor que la propia cuota, no justifica el ejercicio por el otro u otros comuneros de remedios procesales para poner fin al mismo (reivindicatoria, desahucio, interdictos), ni lo convierte en un uso ilícito que justifique una acción de resarcimiento, ni en un uso sin causa que permita fundar una acción de enriquecimiento injusto."

Nota sobre la renta de mercado: Algunas Audiencias Provinciales han concedido al copropietario excluido una indemnización equivalente a la renta de mercado cuando la exclusión activa quedaba acreditada, pero el Tribunal Supremo no ha consolidado esa doctrina para la copropiedad ordinaria (criterio no unánime).

Supuesto especial: desahucio por precario entre coherederos

La situación es distinta cuando la copropiedad deriva de una herencia y los comuneros son coherederos que aún no han practicado la partición. En ese contexto, el Tribunal Supremo declaró en 2024 (ECLI:ES:TS:2024:5885) que:

"durante el período de indivisión que precede a la partición, todos los coherederos tienen título para poseer como consecuencia de su participación en la comunidad hereditaria, pero ese título no ampara una posesión en exclusiva y excluyente de un bien común por un coheredero"

Y habilitó expresamente la acción de desahucio: "un coheredero no puede arrogarse el uso exclusivo de un bien perteneciente a la comunidad hereditaria, pues dicho uso colisiona con el idéntico derecho que corresponde a los restantes coherederos sobre el bien, pudiendo entonces cualquiera de estos últimos instar la acción de desahucio por precario frente al que ocupa de forma exclusiva el inmueble."

Esta doctrina se aplica a comunidades hereditarias. Su extensión a la copropiedad ordinaria es una vía analógica que los tribunales no han consolidado de forma uniforme.

Qué puede hacer el copropietario que no puede usar el piso

Si el otro comunero le impide activamente el acceso al bien, la vía adecuada es acreditar esa exclusión y ejercer la correspondiente acción de resarcimiento.

Pero el instrumento principal de quien se encuentra en una copropiedad insostenible —use o no el otro el piso— es la acción de división. El artículo 400 del Código Civil establece:

"Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años."

Un piso es normalmente un bien esencialmente indivisible en sentido material. Cuando así ocurre y los condueños no se ponen de acuerdo en que uno se lo adjudique indemnizando al otro, entra en juego el artículo 404 CC:

"Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio."

La consecuencia es la venta en subasta pública y el reparto del precio entre los comuneros según sus cuotas. Esta es la salida definitiva cuando la convivencia en la copropiedad resulta imposible.

Puede ampliar información sobre todas las opciones disponibles en nuestra guía sobre cómo resolver un conflicto entre copropietarios.

Fuentes citadas