Valor de tasación, plazos y costes de la subasta judicial en la extinción de condominio

Cuando los copropietarios no llegan a un acuerdo y el bien no admite reparto físico, la ley solo deja una salida: la venta en subasta judicial, el desenlace más habitual cuando la extinción de condominio no se resuelve por acuerdo. Entender cómo se fija el valor de tasación, qué plazos rige la puja y quién asume las costas ayuda a anticipar el proceso y a no llevarse sorpresas.

Cuándo se llega a la subasta

El artículo 404 del Código Civil es claro: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio." Es decir, la subasta solo entra en juego cuando el bien no se puede dividir materialmente y ningún comunero se queda con él compensando a los demás en efectivo.

El Tribunal Supremo lo confirma en su sentencia de 19 de octubre de 2012 (ECLI:ES:TS:2012:6684): "si tal acuerdo no existe, se impone -en caso de indivisibilidad- la venta en pública subasta "con admisión de licitadores extraños", lo que no impide a cada uno de los partícipes pujar en la subasta para la adjudicación del bien, obteniendo la plena propiedad del mismo mediante el pago al resto de partícipes de la parte proporcional que les corresponda en el precio de adjudicación." Esto significa que cualquier comunero puede seguir pujando y quedarse con el inmueble, pero pagando a los demás su cuota sobre el precio final de adjudicación.

Cómo se fija el valor de tasación

La Ley de Enjuiciamiento Civil no regula un procedimiento propio para la subasta derivada de una sentencia de división de cosa común: no hay deudor, ni embargo, ni un procedimiento de apremio en sentido estricto. Según explica la doctrina especializada, "en las ejecuciones de división de cosa común no existe ningún deudor, ningún embargo y tampoco ningún procedimiento de apremio, por tanto, es necesario aplicar únicamente aquellos preceptos de la subasta pública de la vía de apremio que sean adecuados con la naturaleza del hacer de una subasta de división de cosa común." En la práctica, esto lleva a aplicar por analogía los preceptos de la subasta de bienes inmuebles de la vía de apremio (arts. 637 y siguientes LEC).

Bajo ese marco, "Si los bienes embargados no fueren de aquéllos a que se refieren los artículos 634 y 635, se procederá a su avalúo, a no ser que ejecutante y ejecutado se hayan puesto de acuerdo sobre su valor, antes o durante la ejecución" (art. 637 LEC). El perito designado "entregará la valoración de los bienes embargados simultáneamente al tribunal y a las partes personadas en el plazo de ocho días a contar desde la aceptación del encargo." La ley fija además el criterio de valoración: "La tasación de bienes o derechos se hará por su valor de mercado, sin tener en cuenta, en caso de bienes inmuebles, las cargas y gravámenes que pesen sobre ellos, respecto de las cuales se estará a lo dispuesto en el artículo 666."

Sobre ese avalúo se calcula el precio de salida: "Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley" [...] "el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas."

Plazo de la subasta

Una vez abierta la subasta, la ley establece un plazo cerrado para pujar: "La subasta admitirá posturas que tendrán carácter secreto, durante el plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura" (arts. 655 y ss. LEC). Es un plazo que no se prorroga, por lo que conviene tenerlo presente al planificar la puja.

La doctrina especializada precisa además que "En cualquier caso, la forma de llevarse a cabo la subasta es conforme a las normas de la LEC por expresa remisión de los puntos 4 y 5 del artículo 111 de la LJV". Es decir, aunque la Ley de la Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015) ofrece una vía complementaria para tramitar el pliego de condiciones y la certificación de cargas, la mecánica de la propia subasta remite en último término a la LEC.

Quién paga las costas

En cuanto a las costas, la LEC distingue dos fases con reglas distintas. La del juicio declarativo previo, en el que se discute la forma de dividir: "En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho" (art. 394 LEC). Así lo aplicó el Tribunal Supremo en la citada sentencia de 2012, "con imposición al demandante don Virgilio de las costas causadas por su apelación, que debió ser desestimada, sin especial pronunciamiento sobre las producidas por el presente recurso ( artículo 398 LEC )", al haber pedido una partición material que resultó inviable.

Y la de la fase de ejecución, ya en la subasta propiamente dicha: "Las costas del proceso de ejecución no comprendidas en el párrafo anterior serán a cargo del ejecutado sin necesidad de expresa imposición, pero, hasta su liquidación, el ejecutante deberá satisfacer los gastos y costas que se vayan produciendo, salvo los que correspondan a actuaciones que se realicen a instancia del ejecutado o de otros sujetos, que deberán ser pagados por quien haya solicitado la actuación de que se trate" (art. 539.2 LEC). Ahora bien, cuando ambas partes están de acuerdo en vender y solo discrepan sobre la forma de dividir, no existe un criterio jurisprudencial único sobre la aplicación directa de esta regla a la ejecución de la subasta: es un punto de práctica judicial variable, criterio no unánime, que conviene consultar con el abogado del caso concreto.

En resumen

La subasta judicial en la división de cosa común parte de un avalúo pericial a valor de mercado, se abre con un plazo improrrogable de veinte días naturales para pujar y admite que cualquier comunero se quede con el bien pagando a los demás su cuota. Las costas del pleito previo siguen la regla del vencimiento del artículo 394 LEC; las de la ejecución, salvo acuerdo o criterio distinto del tribunal, recaen por defecto en el ejecutado. Quien se encuentra ante un proindiviso que va camino de subasta hace bien en pedir asesoramiento antes de que se abra el plazo de pujas.