AJD en la extinción de condominio: cuánto se paga
Una de las primeras preguntas al plantear el reparto de un piso en copropiedad es cuánto se paga de AJD en una extinción de condominio. La respuesta corta es que el impuesto se calcula aplicando un tipo de gravamen —fijado por cada comunidad autónoma, con un mínimo legal del 0,5%— sobre el valor del inmueble que se adjudica, no sobre la mitad que se compra. La respuesta larga requiere entender por qué la operación tributa por Actos Jurídicos Documentados y no por la transmisión patrimonial onerosa, mucho más cara.
Por qué tributa por AJD y no por TPO
La extinción de condominio no es una compraventa: jurídicamente es la disolución de una comunidad de bienes que adjudica el inmueble a uno de los copropietarios y compensa al resto en metálico. Esta naturaleza es lo que hace que escape del concepto de transmisión patrimonial onerosa. La Ley del ITP y AJD define las transmisiones sujetas a la modalidad TPO así:
"Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas."
Y aclara en su apartado 2.B que los excesos de adjudicación se asimilan a transmisiones patrimoniales, pero con una salvedad expresa para los supuestos derivados de la indivisibilidad regulada en el Código Civil:
"Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.0"
Esa salvedad remite, entre otros, al artículo 1062 del Código Civil, que es la base de la mayoría de extinciones de condominio sobre vivienda:
"Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero."
Cuando la operación encaja en ese supuesto —el inmueble es esencialmente indivisible y se adjudica a uno compensando al resto en dinero—, el exceso no tributa por TPO. Lo que sí tributa es la escritura notarial que documenta la operación: ahí entra el AJD, mucho más barato.
La cuota variable de AJD: base, tipo y mínimo legal
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre primeras copias de escrituras notariales con contenido valuable e inscribible —como es una extinción de condominio sobre un inmueble— se regula en el artículo 31 de la Ley del ITP y AJD. La parte clave dice:
"Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre , por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma."
Y fija un suelo claro cuando la comunidad autónoma no haya aprobado un tipo propio:
"Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos."
De ahí salen las dos magnitudes del cálculo: la base imponible y el tipo de gravamen. La base de AJD en una extinción de condominio es el valor del inmueble que se adjudica al copropietario que se queda; no la mitad que adquiere, ni el dinero que paga al saliente. El tipo lo fija cada comunidad autónoma y oscila típicamente entre el 0,5% y el 1,5%, según el territorio y el supuesto. El mínimo legal del 0,5% solo se aplica si la comunidad no ha aprobado un tipo propio.
Cómo se calcula la cuota en la práctica
El cálculo, simplificado, sigue tres pasos. Primero se determina la base imponible: el valor del inmueble (en la práctica, el valor de referencia de Catastro o el valor declarado, según el régimen vigente en la comunidad autónoma). Segundo se aplica el tipo de gravamen que esa autonomía tenga vigente para extinciones de condominio. Tercero, el resultado es la cuota de AJD a ingresar mediante autoliquidación en la Hacienda autonómica correspondiente al lugar donde radique el inmueble.
A ese coste fiscal hay que sumarle gastos no tributarios: notaría, registro de la propiedad y, en su caso, gestoría. Tomados en conjunto, el coste total de una extinción de condominio sobre un piso medio en España suele situarse muy por debajo del que tendría una compraventa equivalente, precisamente por la diferencia entre el AJD y el TPO. Esa diferencia es la razón económica por la que la extinción de condominio se ha consolidado como la vía preferida para deshacer copropiedades sobre inmuebles.
Cuándo conviene revisar el tipo de la comunidad autónoma
Como cada comunidad autónoma puede aprobar tipos propios, bonificaciones, tipos reducidos para vivienda habitual y reglas específicas de base imponible, la única cifra exacta para un caso concreto sale de mirar la normativa autonómica vigente en el momento de la escritura. Antes de firmar conviene revisar también si su autonomía aplica el valor de referencia de Catastro o el valor declarado, porque puede haber diferencias sustanciales que cambien el coste final.
Este artículo forma parte del silo de fiscalidad de extincióndecondominio.es, donde tratamos también AJD, TPO, IRPF y plusvalía municipal. Para profundizar en el concepto técnico que sostiene esta tributación, consulte la ficha del exceso de adjudicación.