Comprar la parte del piso heredado a su hermano: extinción de condominio y fiscalidad

Cuando varios hermanos heredan un piso en pro indiviso y uno de ellos quiere comprar la parte del piso heredado a su hermano, la operación no es una compraventa cualquiera: es una extinción de condominio, y el Código Civil permite adjudicar la vivienda indivisible a uno solo compensando a los demás en dinero. Lo que decide si esa compra sale barata o cara no es la voluntad de las partes, sino un dato objetivo: cuántos herederos quedan dentro o fuera de la comunidad al firmar. Ese detalle marca la diferencia entre pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el mucho más gravoso Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO).

El punto de partida: la vivienda indivisible se adjudica a uno con compensación

La comunidad hereditaria sobre un piso se rige por las reglas de la comunidad de bienes. El artículo 406 del Código Civil lo establece así:

"Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia."

Y el artículo 1062 del Código Civil resuelve el problema de fondo: un piso no se puede partir físicamente entre hermanos.

"Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero."

Esta es la base jurídica que permite que uno de los hermanos se quede con el piso entero pagando en dinero la parte de los demás, sin necesidad de vender el inmueble a un tercero. Puede ampliar el significado técnico de esta operación en nuestra guía sobre el exceso de adjudicación.

La distinción que decide el impuesto: cuántos herederos quedan en la comunidad

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 26 de junio de 2019 (ECLI:ES:TS:2019:2297), analizó un caso en el que una comunidad de cuatro copropietarios se reducía a dos, y calificó esa operación como algo distinto de una extinción total:

"nos encontramos ante un supuesto de modificación subjetiva de la situación de copropiedad, por reducción del número de comuneros y sin extinción del régimen de comunidad de bienes. Esta situación es objetivamente constatable, pues el condominio permanece, si bien reducido de los cuatro copropietarios originarios" [...] "a dos comuneros, cada uno con una participación del 50 por ciento, obedeciendo el incremento de su participación a la adjudicación a los mismos de la parte correspondiente a los dos que dejan de pertenecer a la misma."

Trasladado a una herencia entre hermanos: si son tres o más los que heredan el piso y uno de ellos compra únicamente la cuota de otro —quedando un tercer hermano todavía dentro de la comunidad—, el condominio no se extingue: solo cambia quién forma parte de él.

Si sois dos hermanos: comprar la parte del piso heredado tributa solo por AJD

Cuando en el piso solo quedan dos hermanos copropietarios y uno compra el 100% compensando en dinero al otro, la comunidad desaparece por completo. Es el supuesto que contempla la ley del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD), que excluye expresamente este exceso de adjudicación de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas:

"Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento."

Al no tributar por TPO, la operación queda sujeta únicamente a la cuota gradual del AJD sobre la escritura de extinción de condominio.

Si sois tres o más hermanos: comprar la cuota de uno solo tributa por TPO

La misma STS 916/2019 (ECLI:ES:TS:2019:2297) pone el ejemplo exacto de esta situación, con varios comuneros que van comprando cuotas sucesivas hasta que solo queden dos:

"cuando aluden a la situación de un comunero que adquiriese sucesivas participaciones en la cosa común indivisible a otros comuneros, siendo gravadas por TPO todas excepto la que realizase cuando quedara únicamente dos copropietarios, que sería una auténtica extinción de la comunidad"

Y concluye con la regla que hay que aplicar en estos casos:

"tan sólo el último exceso de adjudicación está no sujeto, por operar como extinción de la comunidad sobre cosa indivisible, y las anteriores serian adquisiciones sujetas a TPO, cada una en su respectiva fecha de devengo."

Aplicado a una herencia entre tres hermanos: si el hermano A compra la cuota del hermano B mientras el hermano C sigue en la comunidad, esa compra tributa por TPO (un tipo autonómico de varios puntos porcentuales, muy superior al AJD). Solo cuando, más adelante, A compre también la cuota de C y quede como único propietario, esa última operación quedará exonerada de TPO y tributará por AJD. La razón de fondo la explica el propio Tribunal Supremo:

"los excesos de adjudicación a que se refiere el art. 7.2.B del TRITPAJD son, en realidad, aquellos en que la compensación, sea en metálico o" [...] "en asunción en pago de deudas, funciona cabalmente como elemento equilibrador de la equivalencia y proporcionalidad de las mutuas contraprestaciones del condómino transmitente y el adjudicatario."

Es decir: la exención solo protege la adjudicación que de verdad extingue la comunidad, no cada compra intermedia de cuotas entre comuneros.

La base imponible del AJD: solo la parte que cambia de dueño

Un error frecuente es calcular el AJD sobre el valor total del piso. El Tribunal Supremo lo corrigió en su sentencia de 9 de octubre de 2018 (ECLI:ES:TS:2018:3634), resuelta sobre un caso de disolución de condominio conyugal pero con el mismo razonamiento aplicable a la comunidad hereditaria:

"si la esposa ya contaba con una mitad indivisa del inmueble, y la disolución del condominio le proporciona la adjudicación de la otra mitad del proindiviso abstracto, resultará evidente que la operación debe reflejar la cuantía de la adjudicación, o sea, el 50% que se le adjudica por el otro comunero, pues no puede recibir la propiedad que ya tenía, sin que valga la pretensión de la Administración recurrente de que la base imponible refleje la totalidad del inmueble, pues solo se ha transmitido la mitad del mismo."

Trasladado al caso de dos hermanos: si uno ya tenía el 50% del piso heredado y compra el otro 50% a su hermano, la base imponible del AJD es solo ese 50% que cambia de titular, no el valor íntegro de la vivienda.

El hermano que cobra la compensación puede tener que declarar una ganancia en el IRPF

La fiscalidad no termina en el impuesto de la escritura. El hermano que recibe el dinero a cambio de su cuota puede generar una ganancia patrimonial en su IRPF. El Tribunal Supremo lo fijó en su sentencia de 10 de octubre de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:3585):

"la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva."

La Agencia Tributaria confirma el mismo criterio en su Manual práctico de IRPF 2025:

"Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro, generándose, en este último, una ganancia o pérdida patrimonial."

Conviene subrayar a quién afecta esta ganancia: no al hermano que se queda con el piso, sino al hermano que sale de la comunidad y cobra en dinero, si el piso vale hoy más de lo que valía cuando lo heredó.

La plusvalía municipal, una cuestión que conviene consultar en su ayuntamiento

Además del AJD o el TPO y del posible IRPF, algunos ayuntamientos pueden plantear el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la llamada plusvalía municipal) en operaciones de este tipo. No existe un criterio único y verificable aplicable a todos los casos, por lo que antes de firmar conviene consultar con el ayuntamiento correspondiente cómo trata este supuesto concreto.

Para una visión completa del régimen de la comunidad hereditaria entre hermanos, consulte nuestra guía sobre herencias y proindiviso entre coherederos.