IRPF y ganancia patrimonial en la extinción de condominio
La relación entre el IRPF y la ganancia patrimonial en la extinción de condominio genera una confusión habitual: muchos comuneros dan por hecho que, si la operación no tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, tampoco puede generar renta alguna en el IRPF. No es así. Se trata de dos impuestos distintos, con hechos imponibles distintos, y el Tribunal Supremo ha precisado en qué casos la extinción de condominio sí puede producir una ganancia patrimonial sujeta a IRPF para el comunero que sale de la comunidad.
La regla general: dividir la cosa común no altera el patrimonio
El punto de partida es el artículo 33 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), que define qué es una ganancia o pérdida patrimonial:
"Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos."
El propio artículo excluye expresamente la disolución de comunidades de bienes de esa noción de alteración patrimonial:
"Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: a) En los supuestos de división de la cosa común."
Y añade, sobre el mismo supuesto:
"c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros."
Como consecuencia de esa no alteración, la ley impide además que los bienes adjudicados actualicen su valor a efectos fiscales:
"Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos."
En la práctica, esto significa que si cada comunero recibe exactamente lo que le corresponde según su cuota de titularidad, la extinción de condominio no genera ganancia ni pérdida patrimonial, y el bien o la parte del bien recibida conserva el valor y la fecha de adquisición originarios.
El matiz del Tribunal Supremo: cuándo la extinción de condominio genera ganancia patrimonial en el IRPF
La lectura simplista de que "la extinción de condominio nunca tributa en IRPF" quedó corregida por la STS 1269/2022, de 10 de octubre de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:3585, ponente Esperanza Córdoba Castroverde). El Tribunal Supremo fija como doctrina de casación que la compensación en dinero recibida por el comunero al que no se adjudica el bien puede sí estar sujeta a IRPF:
"la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva."
El Supremo distingue con claridad los dos escenarios posibles:
"Consecuentemente, en los casos de división de la cosa común respetando la cuota de participación no hay alteración patrimonial, pero sí la habrá en los casos en que se produzca una actualización del valor del bien recibido, como ocurre cuando el copropietario recibe una compensación en metálico por un importe superior a la cuota que le correspondía en el condominio."
Y precisa la condición que activa esa tributación:
"para que esto se produzca es necesario, además, que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión se correspondan con la cuota de titularidad, lo que no ocurrirá en el caso de que se haya producido una actualización del valor del bien, pues en tal caso se habrá producido un exceso de adjudicación, entendido como diferencia de valor, que genera una alteración patrimonial."
En otras palabras: si el bien no se ha revalorizado desde la adquisición y el comunero saliente cobra en metálico lo que en su día le costó su cuota, no hay ganancia. Pero si el bien vale hoy más de lo que valía cuando se adquirió y el comunero saliente cobra esa parte actualizada, la diferencia es una ganancia patrimonial gravada por IRPF, calculada por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de su cuota.
Esta doctrina explica también una aparente paradoja: la operación puede no tributar por ITP —porque a efectos de ese impuesto la disolución de comunidad es una mera especificación de un derecho preexistente, sin transmisión— y, al mismo tiempo, sí tributar por IRPF, porque este impuesto no grava la transmisión sino la alteración patrimonial, que puede producirse aunque no haya transmisión civil.
Y el comunero que se queda con el bien: un valor de adquisición mixto
La ganancia patrimonial por revalorización solo la sufre el comunero que sale de la comunidad cobrando en metálico. El comunero que se adjudica el bien no realiza ninguna ganancia en el momento de la extinción, pero su situación fiscal tampoco queda igual que antes: hereda un valor de adquisición "mixto".
Así lo explica la Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos V2605-23, de 27 de septiembre de 2023, sobre un caso de disolución de condominio tras un divorcio en el que la consultante se adjudicó la vivienda compensando en metálico y asumiendo la hipoteca de su excónyuge:
"Conforme con lo anterior, la disolución de una comunidad de bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad."
"En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias."
Eso vale para el 50% que la consultante ya tenía. Pero el otro 50%, el que adquiere en la propia extinción de condominio, sí tiene un valor de adquisición nuevo, formado por lo que efectivamente paga por él:
"el valor de adquisición del restante 50 por ciento de la vivienda adquirida en 2013 con motivo de la disolución del condominio será la suma de la compensación en metálico más la carga hipotecaria asumida por la consultante que correspondía a su ex cónyuge en el momento de la disolución del condominio, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, y en su caso, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas."
En una futura venta del inmueble, el cálculo de la ganancia patrimonial de quien se quedó con el bien tendrá así dos partes: la correspondiente a su 50% original (con su valor y fecha de adquisición de siempre) y la correspondiente al 50% adquirido en la extinción de condominio (con el nuevo valor formado por la compensación pagada, la carga asumida y los gastos inherentes). La resolución recuerda que ese importe se determina, para ambas partes, conforme a la regla general del impuesto:
"El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial se determinará, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la LIRPF , por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente."
La exención por reinversión en vivienda habitual: un ejemplo, no una regla general
La Resolución V2605-23 analiza también, para una futura venta de la vivienda, la exención por reinversión en vivienda habitual:
"Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo."
Conviene tomar este pasaje como lo que es: la aplicación de una exención general del IRPF a un caso concreto de vivienda habitual con hipoteca tras un divorcio, no una regla específica de la extinción de condominio aplicable a cualquier comunero que disuelva una copropiedad. Cada caso —vivienda habitual o no, entre cónyuges o entre comuneros sin relación familiar, con o sin reinversión— debe analizarse de forma individualizada.
No confundir la tributación en IRPF con la no sujeción a ITP
Que la extinción de condominio no esté sujeta a ITP no significa que esté libre de toda tributación. Son impuestos distintos, con hechos imponibles distintos: el ITP grava las transmisiones patrimoniales onerosas, mientras que el IRPF grava la alteración patrimonial del contribuyente, y esta última sí puede producirse —como acaba de exponerse— cuando el comunero saliente cobra en metálico el valor actualizado de su cuota.
Este artículo forma parte del pillar de fiscalidad de la extinción de condominio de extincióndecondominio.es, donde se desarrollan también el AJD, el TPO y la plusvalía municipal aplicables a estas operaciones.