Extinción de condominio entre pareja no casada con hipoteca
La extinción de condominio en una pareja no casada con hipoteca tiene un punto de partida que conviene aclarar antes de discutir cifras: no existe "divorcio" porque no hubo matrimonio, y por tanto no se aplican las reglas del Código Civil sobre vivienda familiar ni la atribución del uso del artículo 96. Lo único que les une jurídicamente respecto al piso es la copropiedad y la hipoteca compartida. Esa diferencia técnica decide casi todo lo que viene después.
Lo que sí se aplica: la comunidad de bienes ordinaria
Cuando dos personas compran un piso a medias —o en cualquier otra proporción— sin estar casadas, ese piso es una comunidad ordinaria regulada por los artículos 392 y siguientes del Código Civil:
"Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título."
La regla decisiva, idéntica a la de cualquier copropiedad, es que ninguno está obligado a continuar:
"Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."
Por tanto, cualquiera de los dos puede iniciar la extinción de condominio cuando quiera, sin necesidad de causa y sin que importe el tiempo transcurrido. Y los gastos del inmueble (IBI, comunidad, seguro, derramas) se reparten en proporción a la cuota, no en función de quién vive dentro:
"Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio."
La pieza incómoda: la hipoteca
El piso se adjudica entre los copropietarios; el préstamo hipotecario, no. La hipoteca es un contrato firmado con un banco y solo el banco puede liberar a uno de los dos titulares. Eso significa que cuando uno se queda con el piso, el otro sigue figurando como deudor frente a la entidad mientras no se gestione una novación con liberación de deudor o una subrogación. Si el banco no autoriza la salida —cosa habitual cuando el solicitante no tiene capacidad de pago por sí solo—, el saliente queda jurídicamente atado al préstamo, aunque firme una escritura diciendo que el otro se hará cargo de la cuota. Frente al banco, ese pacto privado es inoponible.
La consecuencia práctica es que en una pareja no casada toda extinción de condominio con hipoteca tiene que negociarse en paralelo con la entidad financiera, no después. Plantear primero el reparto y dejar la hipoteca "para más adelante" suele ser la receta del bloqueo.
El piso es indivisible: las dos salidas reales
Físicamente, un piso normal no se puede partir, y la ley lo asume:
"Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio."
Eso reduce el abanico a dos salidas reales. La primera es la adjudicación a uno con compensación al otro: quien se queda paga al saliente el valor de su cuota (suele tomarse como referencia una tasación reciente) y, en el mismo acto notarial, gestiona con el banco la subrogación o novación de la hipoteca. La segunda es la venta a un tercero y reparto del precio, con la hipoteca cancelada en el mismo acto con cargo al precio de la venta. Cualquier otra fórmula —"tú vives ahí y yo cobro un alquiler", "lo dejamos así un par de años"— es una solución temporal que mantiene el riesgo jurídico y financiero intacto.
Una matización importante: las parejas no casadas no disponen de los beneficios fiscales que el Código Civil y la normativa de AJD reconocen a los matrimonios para repartirse la vivienda tras la separación. Por eso conviene calcular el coste fiscal antes de firmar, porque el exceso de adjudicación tributa de forma distinta cuando no hay vínculo matrimonial.
Cuando no hay acuerdo: la acción de división judicial
Si uno de los dos se niega a vender y se niega a comprar, el otro no se queda atrapado. Puede ejercer la acción de división de la cosa común ante el juzgado, y esta acción no caduca por más años que lleve la situación:
"No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas."
El procedimiento termina, salvo acuerdo durante su tramitación, con la venta en subasta pública del inmueble y el reparto del precio entre los dos. La subasta suele rebajar significativamente el valor real de la vivienda, por lo que casi siempre conviene cerrar un acuerdo extrajudicial antes de llegar a ese punto. Aun así, conocer que esa puerta existe es lo que destrabra muchas negociaciones bloqueadas.
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