Qué valor poner al piso en la adjudicación de la herencia: catastral, de referencia o de mercado

Al hacer la declaración del Impuesto sobre Sucesiones surge siempre la misma duda: qué valor poner al piso en la adjudicación de la herencia, si el catastral, el de referencia o el de mercado. La respuesta no es una elección libre del heredero: la ley fija un orden de prelación entre esas magnitudes, y equivocarse tiene consecuencias en la cuota a pagar y en una posible comprobación posterior de la Administración.

La regla general: manda el valor de mercado, salvo que usted declare más

La Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones parte de una regla general aplicable a cualquier bien:

"A efectos de este impuesto, salvo que resulte de aplicación alguna de las reglas contenidas en los siguientes apartados de este artículo o en los artículos siguientes, se considerará valor de los bienes y derechos su valor de mercado. No obstante, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de mercado, esa magnitud se tomará como base imponible. Se entenderá por valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas."

Esta es la regla de cierre del sistema: si no hay una regla más específica, el valor de mercado es la referencia, pero nunca juega en contra del heredero que declara un importe mayor. Para los inmuebles, sin embargo, la propia ley introduce una regla especial que desplaza a la general.

Valor del piso en la adjudicación de la herencia: manda el valor de referencia catastral

Para el piso heredado, la norma no remite directamente al valor de mercado ni al valor catastral tradicional, sino a una magnitud distinta: el valor de referencia.

"En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su valor de referencia, se tomará aquel como base imponible. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado."

De ahí se extraen tres escenarios. Primero, si existe valor de referencia, ese es el que cuenta como base imponible salvo que el heredero declare un importe superior, en cuyo caso prevalece lo declarado. Segundo, si no existe valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo, la base imponible pasa a ser la mayor de dos cifras: el valor declarado o el valor de mercado, con la comprobación administrativa siempre abierta. La fecha que cuenta es la del devengo del impuesto, es decir, la del fallecimiento.

Valor de referencia y valor catastral no son lo mismo

Es habitual confundir el valor de referencia con el valor catastral de toda la vida, pero el propio Catastro los trata como magnitudes distintas dentro de la descripción de cada finca:

"La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia, el valor catastral"

El valor catastral es la base de tributos como el IBI; el valor de referencia es una cifra distinta, calculada específicamente para acercarse al valor de mercado y usada como base imponible en el ISD y en el ITP. No conviene usar el valor catastral del recibo del IBI para rellenar la declaración de la herencia: hay que consultar el valor de referencia certificado por el Catastro a la fecha del fallecimiento.

Cómo se determina el valor de referencia

El valor de referencia no lo fija cada Comunidad Autónoma ni un perito, sino la Dirección General del Catastro, a partir de los precios reales de las compraventas:

"Disposición final tercera. Valor de referencia. La Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas."

Y la norma añade una garantía para que ese valor no se dispare por encima de lo que realmente vale el inmueble:

"Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase."

En la práctica, esto significa que el valor de referencia se revisa periódicamente y puede no coincidir exactamente con lo que un heredero cree que vale el piso: conviene comprobarlo antes de presentar la autoliquidación, porque de él depende directamente la cuota del impuesto.

Cómo impugnar el valor de referencia

Si el heredero considera que el valor de referencia asignado al piso es excesivo, la ley no permite discutirlo de forma aislada: solo cabe combatirlo dentro de otro procedimiento.

"El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación"

Es decir: no existe un recurso directo contra el valor de referencia en sí. Hay que esperar a que la Administración liquide (y recurrir esa liquidación) o presentar una solicitud de rectificación de la propia autoliquidación, y dentro de ese procedimiento cuestionar la cifra aplicada.

Cuando no hay valor de referencia: la comprobación pericial

Cuando no existe valor de referencia certificado, la Administración puede acudir a otros medios de comprobación de valores previstos en la Ley General Tributaria, entre ellos el dictamen de peritos:

"El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:" [...] "e) Dictamen de peritos de la Administración."

El Tribunal Supremo ha fijado un límite estricto a ese dictamen pericial: el perito de la Administración debe visitar personalmente el inmueble, no basta con una valoración de gabinete.

"debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico."

Tampoco basta con comparar el piso con ventas de inmuebles parecidos sin más: el Supremo exige rigor en la muestra utilizada.

"La mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan"

Y hay un matiz importante para quien ya se sometió al valor de referencia en su declaración: si la Administración quiere corregir ese valor al alza mediante un dictamen pericial, tiene que justificarlo con más fuerza todavía.

"en los casos en que el heredero o contribuyente se haya sometido, en su declaración o autoliquidación, a los valores de referencia aprobados por la propia Administración cesionaria del tributo de que se trata, la motivación ha de extenderse a la propia necesidad de la prueba de peritos, correctora de tales valores y, además, al desacierto de la declaración del contribuyente en ese punto."

Si el heredero no está de acuerdo con el resultado de la comprobación de valores, la Ley General Tributaria le da una herramienta específica frente al dictamen pericial de la Administración:

"La tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios del apartado 1 de este artículo."

¿Es constitucional el valor de referencia?

El sistema del valor de referencia ha sido cuestionado por posibles excesos sobre la capacidad económica real del contribuyente. El Tribunal Constitucional ha resuelto, en una cuestión de inconstitucionalidad, que el mecanismo es legítimo:

"Siendo la adquisición de un bien inmueble un índice de capacidad económica real, la opción legislativa dirigida a su cuantificación a través de un sistema objetivo como es el del «valor de referencia», puede reputarse constitucionalmente legítima al haberse articulado con pleno respeto al principio de capacidad económica como medida del gravamen."

El tribunal razona que se trata de un sistema objetivo con garantías suficientes, entre ellas la posibilidad de discutir el valor caso por caso:

"nos hallamos ante un sistema de cuantificación objetiva de capacidades económicas potenciales que cuenta con una justificación razonable y suficiente desde el punto de vista constitucional, respetando el medio articulado para alcanzar el fin y los límites sentados en la doctrina de este tribunal, no solo por gravar valores medios o potenciales cercanos a los de mercado, sino también por haber arbitrado el legislador la posibilidad de la estimación directa de las bases imponibles."

Con ese razonamiento, el Tribunal Constitucional desestimó la cuestión planteada contra el sistema. Esto no cierra la puerta a discutir un valor de referencia concreto por resultar desproporcionado en un caso concreto, pero sí confirma que el mecanismo en sí mismo no es inconstitucional.

Qué significa esto para la partición entre herederos

El valor que se declare del piso no solo determina la cuota del ISD: también es la cifra de partida habitual para calcular las cuotas de cada heredero en la partición y, si alguno se queda con el piso compensando a los demás en dinero, para valorar si existe un exceso de adjudicación que deba tenerse en cuenta. Conviene coordinar ambas decisiones —el valor declarado en el ISD y el valor usado en la partición— antes de firmar, porque una discrepancia entre ambos puede generar comprobaciones adicionales.

Este artículo forma parte de nuestra guía sobre proindiviso y disolución de la comunidad hereditaria, donde tratamos con más detalle los costes y plazos de repartir una herencia entre varios coherederos.