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Glosario

Términos clave de la extinción de condominio definidos con respaldo en el Código Civil y la doctrina aplicable.

AJD (Actos Jurídicos Documentados)

Qué es el impuesto AJD (Actos Jurídicos Documentados)

El impuesto AJD —o Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados— es una de las tres modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). Grava la formalización de determinados documentos con independencia del negocio jurídico que los motiva. El artículo 27 del Texto refundido (RDL 1/1993) enumera qué se sujeta a gravamen: "Se sujetan a gravamen, en los términos que se previenen en los artículos siguientes: a) Los documentos notariales. b) Los documentos mercantiles. c) Los documentos administrativos."

En el ámbito inmobiliario, el AJD que más incide es el de documentos notariales. El artículo 28 TRLITPAJD precisa que "Están sujetas las escrituras, actas y testimonios notariales, en los términos que establece el artículo 31."

Las dos cuotas del impuesto AJD: fija y gradual

Los documentos notariales pueden generar dos cuotas distintas.

La cuota fija se devenga por el mero uso del papel timbrado: "Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto." (art. 31.1 TRLITPAJD)

La cuota gradual —la económicamente relevante— solo se aplica cuando concurren los cuatro requisitos que establece la ley y que el Tribunal Supremo sistematizó en ECLI:ES:TS:2022:164.

Los cuatro requisitos para que se aplique la cuota gradual

El Tribunal Supremo (ECLI:ES:TS:2022:164) fijó que "no es objeto de controversia que para que la operación examinada en este proceso pueda ser gravada en AJD deben cumplirse los siguientes requisitos: (1º) que se trate de primeras copias de escrituras y actas notariales; (2º) que tengan por objeto cantidad o cosa valuable; (3º) que contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles; y (4º) que no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de la LITPAJD."

El requisito de inscribibilidad no exige que la inscripción se produzca efectivamente. La misma sentencia lo precisa: "la 'inscribibilidad debe entenderse como acceso a los Registros, en el sentido de que basta con que el documento sea susceptible de inscripción, siendo indiferente el que la inscripción efectiva no llegue a producirse, o que la inscripción sea obligatoria o voluntaria, incluso que la inscripción haya sido denegada por el registrador por defectos formales'".

El impuesto nace el día de la firma, no el de la inscripción: "a efectos del hecho imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuota variable, documentos notariales, no es necesario que el acto o negocio se inscriba, bastando que sea inscribible, al devengarse el día en que se formaliza el acto, siendo la instrumentalización el objeto del impuesto y no el negocio jurídico." (ECLI:ES:TS:2022:164)

Quién paga el AJD: el sujeto pasivo

La regla general del artículo 29 TRLITPAJD establece que "Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista."

Esta excepción hipotecaria —que el banco asuma el AJD— fue introducida por el Real Decreto-ley 17/2018. Antes de esa reforma, el criterio mayoritario era que lo pagaba el prestatario.

Tipo de gravamen del AJD por comunidad autónoma

El tipo de la cuota gradual lo fija cada comunidad autónoma. El artículo 31.2 TRLITPAJD establece como tipo supletorio que "se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos" cuando la CCAA no haya aprobado tipo propio. En la práctica, todas las comunidades autónomas han aprobado sus propios tipos, que oscilan habitualmente entre el 0,5 % y el 2 % sobre la base imponible.

Fuentes citadas

art. 27 TRLITPAJD (RDL 1/1993) · art. 28 TRLITPAJD · art. 29 TRLITPAJD (redacción RDL 17/2018) · art. 31.1 y 31.2 TRLITPAJD
Comunidad de bienes

Qué es una comunidad de bienes: definición y régimen legal

Qué es una comunidad de bienes: definición legal

Qué es una comunidad de bienes: es la situación jurídica en la que la propiedad de una cosa o un derecho pertenece simultáneamente a varias personas, sin que exista una división física entre ellas. El artículo 392 del Código Civil lo define así:

"Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título."

Cada uno de los partícipes recibe el nombre de comunero o condueño, y su participación se mide por cuotas.

Las cuotas de los comuneros

El artículo 393 CC regula cómo se reparten beneficios y cargas entre los comuneros:

"El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad."

Salvo que se acredite lo contrario, la ley parte de que todos los comuneros participan en la comunidad de bienes en la misma proporción.

Derechos del comunero sobre su cuota

Aunque el bien se mantenga indiviso, cada comunero es pleno propietario de su cuota y puede disponer de ella libremente. Así lo establece el artículo 399 CC:

"Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad."

Es decir: el comunero puede vender o hipotecar su cuota, pero el comprador o acreedor solo obtendrá lo que finalmente se le adjudique cuando la comunidad termine.

El derecho a pedir la división

Ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad de bienes de forma indefinida. El artículo 400 CC reconoce el derecho a exigir su división en cualquier momento:

"Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención."

La única excepción es el pacto de indivisión voluntario, que solo puede mantener la comunidad cerrada durante un máximo de diez años, prorrogables por nueva convención.

Comunidad de bienes frente a sociedad civil

No toda titularidad compartida de bienes es una comunidad de bienes en sentido estricto. El Tribunal Supremo, en la sentencia ECLI:ES:TS:2020:4070, distingue la comunidad de bienes de la sociedad civil atendiendo a la finalidad con la que se explota el patrimonio común:

"las comunidades de bienes suponen la existencia de una propiedad en común y proindivisa, perteneciente a varias personas ( art. 392 CC ), lo que se traduce en su mantenimiento y simple aprovechamiento plural. En cambio, las sociedades [civiles], aparte de la existencia de un patrimonio comunitario, este se aporta al tráfico comercial ya que la voluntad societaria se orienta a este fin principal y directo para obtener ganancias y lucros comunes, partibles y divisibles y, consecuentemente, lo mismo sucede con las pérdidas"

El mismo tribunal resume el criterio distintivo en términos de estática frente a dinámica:

"la sociedad, como situación dinámica, ordenaría su explotación con arreglo a una organización económica de sus medios (empresa), y con la finalidad preferente de lograr unas ganancias para partirlas entre sus partícipes. Por contra, la comunidad ordenaría su explotación, de forma estática, con arreglo a la mera utilización y aprovechamiento consorcial de los bienes"

En la práctica: si varios propietarios se limitan a mantener y disfrutar un bien en común (por ejemplo, un piso heredado o comprado conjuntamente), estamos ante una comunidad de bienes. Si ese patrimonio común se aporta a una actividad económica orientada a obtener y repartir ganancias, la figura puede reconducirse a una sociedad civil, con un régimen jurídico distinto.

Fuentes citadas

Referencia Enlace
Código Civil, arts. 392, 393, 399 y 400 (texto consolidado BOE) https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
ECLI:ES:TS:2020:4070 — STS 662/2020, Sala de lo Civil, Sección 1.ª, 10-12-2020 https://www.iberley.es/jurisprudencia/sentencia-civil-n-662-2020-ts-sala-civil-sec-1-rec-1704-2018-10-12-2020-48143975
art. 392 CC · art. 393 CC · art. 399 CC · art. 400 CC
División de cosa común

Qué es la división de cosa común

¿Qué es la división de cosa común? Es el mecanismo que el Código Civil reconoce a cualquier copropietario para poner fin al estado de indivisión sobre un bien. La norma concibe la comunidad como una situación no definitiva y desfavorable para los copropietarios, y por ello otorga a cada uno de ellos la facultad de exigir en todo momento el reparto del bien compartido.

El resultado que se persigue es concreto: según la misma sentencia, "Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta."

El artículo 400 del Código Civil: el derecho a pedir la división de la cosa común

El artículo 400 CC establece la regla general con carácter imperativo: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención."

El derecho a pedir la división es, por tanto, de ejercicio libre y no está condicionado a una causa específica. La única forma de suspenderlo es mediante pacto expreso entre los comuneros, con un límite máximo de diez años prorrogable.

La acción de división: imprescriptible y permanente

La acción de división —conocida en latín como actio communi dividundo— tiene un régimen especial respecto a la prescripción. La STS 609/2012 (ECLI:ES:TS:2012:6684) lo precisa: "La acción de división ("actio communi dividundo") es indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, pues la facultad de pedir la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y debe entenderse subsistente mientras dure aquélla ( sentencia de 5 junio 1989 )."

Esto significa que, aunque hayan transcurrido muchos años sin que ningún copropietario haya reclamado la división, la acción no decae.

Límites: cuándo no procede dividir materialmente

El artículo 401 CC introduce la principal excepción a la regla general: "Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina."

El mismo artículo contempla una salida específica para los edificios: "Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis."

La imposibilidad de dividir materialmente no impide, sin embargo, que el comunero obtenga un resultado económico equivalente.

La cosa esencialmente indivisible: venta y reparto del precio

Cuando el bien no puede partirse sin perder su utilidad y los copropietarios no se ponen de acuerdo en adjudicarlo a uno solo de ellos, el artículo 404 CC establece la solución: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio."

Esta venta puede ser extrajudicial —de mutuo acuerdo— o judicial, en cuyo caso se tramita como subasta pública en el procedimiento de liquidación de régimen económico-matrimonial o en el expediente de jurisdicción voluntaria, según las circunstancias.

Fuentes citadas

art. 400 CC · art. 401 CC · art. 404 CC
Exceso de adjudicación

Exceso de adjudicación: qué es y cómo tributa

Definición

El exceso de adjudicación es la diferencia de valor que recibe un comunero por encima de lo que le correspondería según su cuota de participación en la cosa común, cuando el bien no puede dividirse físicamente. Para compensar esa diferencia, quien recibe el bien abona en dinero a los demás lo que excede de su parte.

El artículo 1062 del Código Civil lo contempla expresamente: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero."

La figura opera como mecanismo corrector de la equivalencia entre comuneros: el bien se adjudica íntegro a uno y la compensación económica equilibra la operación. Solo cuando las adjudicaciones no se corresponden con la cuota de titularidad surge el exceso; en caso contrario, no hay alteración patrimonial que declarar.

En extinción de condominio

Cuando se extingue un condominio sobre un bien indivisible, la adjudicación del bien a uno de los condueños con abono en metálico al otro es la vía legal prevista en el artículo 1062 CC. Si no hay acuerdo sobre quién se queda el bien, el artículo 404 CC dispone que "cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio."

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El exceso de adjudicación derivado de la indivisibilidad del bien queda exento de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El artículo 7.2.B del texto refundido del ITPyAJD establece que tributan los excesos "salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento."

El Tribunal Supremo consolidó esta doctrina en la sentencia ECLI:ES:TS:2019:2297, al declarar que "la extinción de un condominio, en el que se adjudica a uno de los condominios un bien indivisible, que ya era titular dominical de una parte de este, a cambio de su equivalente en dinero, no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas."

IRPF: ganancia patrimonial para quien recibe el dinero

La exención de ITP no alcanza al IRPF del comunero que cobra la compensación. La Agencia Tributaria advierte que "solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro, generándose, en este último, una ganancia o pérdida patrimonial."

El Tribunal Supremo precisó el criterio en la sentencia ECLI:ES:TS:2022:3585: "la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva."

En términos prácticos: si el valor del inmueble en el momento de la extinción supera el valor de adquisición, el comunero que recibe el dinero tributa en IRPF por la diferencia de valor que le corresponde según su cuota.

Fuentes citadas

Referencia Enlace
Código Civil, art. 1062 y art. 404 (texto consolidado BOE) https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
RDLeg 1/1993, art. 7.2.B (ITPyAJD, texto consolidado BOE) https://www.boe.es/eli/es/rdlg/1993/09/24/1/con
ECLI:ES:TS:2019:2297 — TS, Sala Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 26-06-2019 https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/cf897fc96c79d63e/20190702
ECLI:ES:TS:2022:3585 — STS 1269/2022, TS, Sala Contencioso-Administrativo, Sec. 2.ª, 10-10-2022 https://www.jorgecortesabogado.es/t-supremo-irpf-ganancia-en-extinciones-de-condominio/
AEAT, Manual IRPF 2025 — excesos de adjudicación en extinción de condominio https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/cuadro-excesos-adjudicacion-extincion-condominio.html
art. 1062 CC · art. 404 CC · art. 7.2.B RDLeg 1/1993 ITPyAJD
Extinción de condominio

Qué es la extinción de condominio

La extinción de condominio —también llamada disolución de comunidad o extinción de proindiviso— es el acto jurídico por el que se pone fin a la copropiedad sobre un bien. El artículo 392 del Código Civil define el presupuesto: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas." El artículo 400 CC garantiza a cada comunero el derecho de salida: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

Naturaleza jurídica: acto especificativo, no traslativo

La extinción de condominio no es una compraventa ni una permuta entre los copropietarios. La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio de 2022 (BOE-A-2022-13512) recoge que "debe tenerse en cuenta, sin necesidad de detenerse en la cuestión de la naturaleza jurídica de la extinción de comunidad, que se considera mayoritariamente que se trata de un negocio de naturaleza meramente especificativa y no traslativa." El comunero adjudicatario no adquiere de manos de los demás: su derecho, hasta entonces abstracto sobre la totalidad, queda concretado en la porción adjudicada. En palabras de la misma resolución, "La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división."

Cuándo procede la extinción de condominio

Si el bien no admite partición física sin quedar inservible, el artículo 404 CC fija la solución supletoria: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio." La vivienda es el supuesto más frecuente: lo habitual es que uno de los copropietarios compense al otro en metálico y se adjudique el pleno dominio.

Fiscalidad de la extinción de condominio

Por su naturaleza especificativa, la extinción de condominio no tributa como transmisión patrimonial onerosa (ITP) sino como acto jurídico documentado (AJD). El Tribunal Supremo (STS 114/2024, ECLI: ES:TS:2024:425) ha concretado que, cuando en el mismo documento notarial se constituye la propiedad horizontal y se extingue el condominio preexistente, "a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad de actos jurídicos documentados, solo procede que se liquide por la extinción del condominio al constituir la división horizontal una operación antecedente e imprescindible de la división material de la cosa común."

Fuentes citadas

art. 392 CC · art. 400 CC · art. 401 CC · art. 402 CC · art. 404 CC · art. 406 CC
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Qué es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Qué es el ITP: el término se usa en el lenguaje coloquial para referirse a la modalidad TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). El artículo 1 del Texto Refundido (RDLeg 1/1993) describe el tributo en su conjunto: "El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es un tributo de naturaleza indirecta que, en los términos establecidos en los artículos siguientes, gravará: 1.º Las transmisiones patrimoniales onerosas. 2.º Las operaciones societarias. 3.º Los actos jurídicos documentados."

Cuando se habla del «ITP» en una compraventa o en una extinción de condominio, la referencia es siempre a esa primera modalidad: las transmisiones patrimoniales onerosas. Las otras dos —operaciones societarias y actos jurídicos documentados (AJD)— responden a hechos imponibles distintos.

Qué grava la modalidad TPO (transmisiones patrimoniales onerosas)

El artículo 7.1 TRLITPAJD establece el hecho imponible: "Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos."

El artículo 7.2 TRLITPAJD extiende el ámbito a determinadas operaciones asimiladas: las adjudicaciones en pago y para pago de deudas, así como las adjudicaciones expresas en pago de asunción de deudas quedan equiparadas a transmisiones patrimoniales. También lo están los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y disposiciones de Derecho Foral.

Quién está obligado a pagar el ITP: el sujeto pasivo

El artículo 8.a) TRLITPAJD dispone que "Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere."

El adquirente soporta el impuesto con independencia de lo que las partes hayan pactado en el contrato. Cualquier cláusula que traslade la carga tributaria al transmitente es inoponible a la Administración.

El ITP en la extinción de condominio: cuándo se aplica la TPO

La modalidad TPO es especialmente relevante cuando la disolución de la copropiedad implica una transmisión de cuotas entre comuneros sin que la comunidad se extinga por completo. El Tribunal Supremo (ECLI:ES:TS:2022:4894) calificó este supuesto al señalar que "nos encontramos ante un supuesto de modificación subjetiva de la situación de copropiedad, por reducción del número de comuneros y sin extinción del régimen de comunidad de bienes." En esa misma resolución, la Sala confirmó que la jurisprudencia precedente ya había declarado la existencia de transmisión patrimonial onerosa en los casos de extinción parcial de condominio.

Deslinde entre TPO y operaciones societarias

La concurrencia de una transmisión de inmueble y de la asunción de una deuda hipotecaria puede generar más de un hecho imponible. El Tribunal Supremo (ECLI:ES:TS:2020:962) estableció que "son identificables dos convenciones y, por tanto, dos hechos imponibles indicativos de la correspondiente capacidad económica, pues ambas operaciones son independientes entre sí al punto de que cabe la aportación de inmuebles hipotecados sin correlativa asunción de la deuda." La doctrina fijada en esa sentencia concluye que las dos operaciones tributan de forma separada: la primera —constitución de sociedad o ampliación de capital— por operaciones societarias, y la segunda —adjudicación en pago de asunción de deudas— por transmisiones patrimoniales onerosas.

Fuentes citadas

art. 1 TRLITPAJD (RDLeg 1/1993) · art. 7 TRLITPAJD · art. 8.a) TRLITPAJD
Pacto de indivisión

Qué es el pacto de indivisión

El pacto de indivisión es el acuerdo por el que los copropietarios de un bien en proindiviso se comprometen a no dividir la cosa común durante un tiempo determinado. Es la excepción pactada al derecho general a salir de la copropiedad.

Como regla, ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. El artículo 400 del Código Civil lo recoge en su primer párrafo: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

Frente a esa regla, el mismo artículo 400 admite el pacto de indivisión con un límite temporal en su segundo párrafo: "Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención."

En la práctica, esto significa que el pacto de indivisión es válido por un máximo de diez años. Agotado el plazo, recupera plena eficacia el derecho a pedir la división, salvo que las partes acuerden una prórroga mediante un nuevo pacto.

Fuentes citadas

art. 400 CC
Plusvalía municipal (IIVTNU)

Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)

Qué es la plusvalía municipal: definición legal

Qué es la plusvalía municipal: es la denominación coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo municipal directo. El artículo 104.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL, Real Decreto Legislativo 2/2004) lo define así: "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos." (art. 104.1 TRLHL)

En una extinción de condominio, la plusvalía municipal puede devengarse cuando la operación implica una transmisión de la propiedad de un terreno urbano, con independencia de que esa misma transmisión quede además sujeta a otros tributos como el ITP o el AJD.

Cuándo no se paga la plusvalía municipal: la inexistencia de incremento de valor

El artículo 104.5 TRLHL recoge un supuesto de no sujeción para quien no ha obtenido ganancia con la transmisión: "No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición, entendiéndose por interesados, a estos efectos, las personas o entidades a que se refiere el artículo 106." (art. 104.5 TRLHL)

Este precepto responde a un mandato constitucional previo. El Real Decreto-ley 26/2021, que lo introdujo, recuerda en su preámbulo que "La Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017, de fecha 11 de mayo de 2017" [...] "declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4, del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales" [...] "pero únicamente en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor."

La STC 182/2021: inconstitucionalidad del método objetivo de cálculo

El Tribunal Constitucional fue más allá con la STC 182/2021 (ECLI:ES:TC:2021:182). El Pleno resolvió "Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 4433-2020" [...] "y, en consecuencia, declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 107.1, segundo párrafo, 107.2 a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en los términos previstos en el fundamento jurídico 6." (FALLO, STC 182/2021)

La razón de fondo está en el fundamento jurídico 5: "El propio establecimiento de una estimación objetiva supone dejar al margen la capacidad económica real demostrada por el contribuyente, ya que, como ha argumentado la doctrina científica desde antiguo, la evaluación directa y la estimación presuntiva o indiciaria no son métodos alternativos de determinación de una misma base imponible, sino de determinación de bases alternativas." (STC 182/2021, FJ 5)

El Tribunal concluyó: "El mantenimiento del actual sistema objetivo y obligatorio de determinación de la base imponible, por ser ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y de la crisis económica y, por tanto, estar al margen de la capacidad económica gravada por el impuesto y demostrada por el contribuyente, vulnera el principio de capacidad económica como criterio de imposición (art. 31.1 CE)." (STC 182/2021, FJ 5)

El ajuste tras la reforma: estimación directa cuando el incremento real es inferior

Además del supuesto de no sujeción, el TRLHL ofrece una vía de estimación directa cuando el incremento real, aunque exista, es inferior al calculado por el método objetivo. El artículo 107.5 TRLHL lo regula: "Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor." (art. 107.5 TRLHL)

El Real Decreto-ley 26/2021 explica que su finalidad, con este y el resto de ajustes introducidos, fue "dar respuesta al mandato del Alto Tribunal de llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto como consecuencia de la última de las sentencias referidas, así como integrar la doctrina contenida en las otras dos sentencias, al objeto de dar unidad a la normativa del impuesto y cumplir con el principio de capacidad económica."

Los coeficientes máximos anuales del método objetivo y los tipos o bonificaciones aplicables varían según la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento: criterio no unánime a nivel estatal, por lo que no se detallan cifras concretas en esta entrada.

Fuentes citadas

art. 104.1 TRLHL (RDL 2/2004) · art. 104.5 TRLHL · art. 107.5 TRLHL
Proindiviso

Qué es un proindiviso: definición, derechos y vías de salida

Definición de proindiviso según el Código Civil

El proindiviso —también llamado copropiedad o comunidad de bienes— es la situación jurídica en que la propiedad de una cosa o un derecho pertenece simultáneamente a varias personas sin que el bien esté físicamente dividido entre ellas. El artículo 392 del Código Civil lo define así:

"Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título."

El ordenamiento español sigue el modelo de comunidad romana, en el que cada cotitular es propietario de una cuota abstracta —no de una zona concreta del inmueble—. La doctrina lo caracteriza con la máxima communio est mater discordiarum y con el principio nemo invitus compellitur ad communionem: nadie puede ser forzado a mantenerse en situación de copropiedad, que es un estado transitorio contemplado con disfavor por el ordenamiento.

Cuotas de participación y sus efectos

Las cuotas se presumen iguales salvo prueba en contrario. El artículo 393 CC establece que "el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad."

El Tribunal Supremo precisa que, durante la indivisión, a cada condueño "le corresponde una cuota ideal y abstracta sobre todos y cada uno de los bienes" (ECLI:ES:TS:2012:6684). Esa cuota es de libre disposición: conforme al artículo 399 CC, "todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales."

Cada copropietario también está obligado a contribuir a los gastos comunes. La STS 244/2022 confirma que "constituye una obligación de todo propietario contribuir conforme a su cuota de participación en la titularidad del inmueble al pago de los gastos generales de la comunidad" (ECLI:ES:TS:2022:1213).

El derecho a pedir la división: la actio communi dividundo

Ningún copropietario está obligado a permanecer en el proindiviso. El artículo 400 CC le reconoce el derecho a exigir la división en cualquier momento:

"Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

Esta acción —la actio communi dividundo— es, según el Tribunal Supremo, "indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, pues la facultad de pedir la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad" (ECLI:ES:TS:2012:6684).

La única excepción lícita es el pacto de indivisión voluntario. El artículo 400 CC, en su segundo párrafo, admite que "será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención."

Qué ocurre cuando el bien es indivisible

La mayoría de los inmuebles residenciales no admiten un reparto material en partes. Para ese supuesto, el artículo 404 CC prevé:

"Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio."

El artículo 406 CC completa el cuadro señalando que "serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia."

Vías prácticas de salida del proindiviso

De la regulación anterior se derivan tres vías principales:

  1. Extinción de condominio pactada: uno de los copropietarios se queda con el bien completo y compensa económicamente al resto por su cuota. Es la vía preferente cuando el bien es indivisible y los copropietarios llegan a un acuerdo.
  2. Venta conjunta a un tercero: todos los copropietarios venden el bien y reparten el precio según sus cuotas.
  3. Subasta judicial: si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede ejercitar la actio communi dividundo ante los tribunales; si el juez declara la indivisibilidad del bien, el bien se adjudica mediante pública subasta.

Ejemplos prácticos

  • Herencia: tres hermanos heredan un piso en partes iguales. Ninguno puede ser obligado a permanecer en el proindiviso; cualquiera puede ejercitar la actio communi dividundo en cualquier momento.
  • Separación de pareja: dos personas adquieren una vivienda al 50 % con hipoteca conjunta. Tras la ruptura, si no hay acuerdo sobre quién se queda el inmueble, cualquiera puede solicitar la división.
  • Inversión conjunta: dos socios compran un local comercial. Si uno quiere liquidar su posición y el otro se niega, el primero puede exigir judicialmente la división.

Fuentes citadas

Referencia Enlace
BOE-A-1889-4763 — Código Civil, arts. 392, 393, 399, 400, 404 y 406 (texto consolidado) https://www.boe.es/eli/es/rd/1889/07/24/(1)/con
ECLI:ES:TS:2012:6684 — STS 609/2012, de 19 de octubre de 2012 https://supremo.vlex.es/vid/-405507562
ECLI:ES:TS:2022:1213 — STS 244/2022, de 29 de marzo de 2022 https://www.iberley.es/jurisprudencia/sentencia-civil-n-244-2022-ts-sala-civil-sec-1-rec-4985-2019-29-03-2022-48411894
art. 392 CC · art. 393 CC · art. 399 CC · art. 400 CC · art. 404 CC · art. 406 CC
Usufructo

Qué es el usufructo: definición, nuda propiedad y extinción

Qué es el usufructo: definición legal

Qué es el usufructo: es un derecho real que permite a su titular —el usufructuario— usar y disfrutar un bien ajeno sin ser su dueño. El Código Civil lo define así: "El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa." (art. 467 CC). El propietario que mantiene la titularidad formal del bien, privado temporalmente de su disfrute, recibe el nombre de nudo propietario.

Desde el punto de vista doctrinal, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública recoge que la postura mayoritaria y jurisprudencial concibe el usufructo como un derecho real limitativo sobre cosa ajena, frente a la postura minoritaria según la cual "el usufructo no sería «ius in re aliena», sino «pars domini»" (Resolución DGSJFP de 25 de julio de 2023, BOE-A-2023-20140).

Nuda propiedad: qué puede hacer el dueño mientras dura el usufructo

La nuda propiedad otorga la titularidad formal del bien pero con facultades limitadas mientras el usufructo está vigente. El Código Civil establece que "el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario." (art. 489 CC). El nudo propietario puede transmitir o gravar el bien, pero el adquirente deberá respetar en todo caso el derecho del usufructuario.

La resolución de la DGSJFP de 25 de julio de 2023 ilustra los principales supuestos en que se escinde la propiedad: "cuando el nudo propietario transmite el usufructo, cuando el usufructo se retiene al enajenarse la nuda propiedad o cuando se transmite el usufructo a una persona y a otra la nuda propiedad" (BOE-A-2023-20140).

Obligaciones del usufructuario: conservar y reparar

El usufructuario asume la obligación de mantener el bien en buen estado durante toda la vida del derecho. El Tribunal Supremo ha declarado que "la obligación legal del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias impuesta por el art. 500 CC es configurada en nuestro ordenamiento como una auténtica obligación exigible durante toda la vida del usufructo, porque el nudo propietario tiene interés en que la cosa objeto de usufructo no se deteriore." (STS 250/2018, ECLI:ES:TS:2018:1486). Tienen esa consideración "las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación." (STS 250/2018, ECLI:ES:TS:2018:1486).

Usufructo vitalicio

Cuando el usufructo se constituye para durar toda la vida del usufructuario, se denomina usufructo vitalicio. El carácter vitalicio resulta de la primera de las causas de extinción que recoge el Código Civil: el usufructo se extingue "1.º Por muerte del usufructuario" (art. 513.1.º CC). Mientras el usufructuario viva, el nudo propietario no puede recuperar el pleno dominio del bien.

Causas de extinción del usufructo

El art. 513 CC enumera las causas por las que el usufructo se extingue: "1.º Por muerte del usufructuario. 2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo. 3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona. 4.º Por la renuncia del usufructuario. 5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo. 6.º Por la resolución del derecho del constituyente. 7.º Por prescripción." Producida cualquiera de ellas, el nudo propietario consolida la plena propiedad sobre el bien.

Fuentes citadas

art. 467 CC · art. 489 CC · art. 500 CC · art. 513 CC