Qué es la división de cosa común

¿Qué es la división de cosa común? Es el mecanismo que el Código Civil reconoce a cualquier copropietario para poner fin al estado de indivisión sobre un bien. La norma concibe la comunidad como una situación no definitiva y desfavorable para los copropietarios, y por ello otorga a cada uno de ellos la facultad de exigir en todo momento el reparto del bien compartido.

El resultado que se persigue es concreto: según la misma sentencia, "Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta."

El artículo 400 del Código Civil: el derecho a pedir la división de la cosa común

El artículo 400 CC establece la regla general con carácter imperativo: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención."

El derecho a pedir la división es, por tanto, de ejercicio libre y no está condicionado a una causa específica. La única forma de suspenderlo es mediante pacto expreso entre los comuneros, con un límite máximo de diez años prorrogable.

La acción de división: imprescriptible y permanente

La acción de división —conocida en latín como actio communi dividundo— tiene un régimen especial respecto a la prescripción. La STS 609/2012 (ECLI:ES:TS:2012:6684) lo precisa: "La acción de división ("actio communi dividundo") es indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, pues la facultad de pedir la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y debe entenderse subsistente mientras dure aquélla ( sentencia de 5 junio 1989 )."

Esto significa que, aunque hayan transcurrido muchos años sin que ningún copropietario haya reclamado la división, la acción no decae.

Límites: cuándo no procede dividir materialmente

El artículo 401 CC introduce la principal excepción a la regla general: "Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina."

El mismo artículo contempla una salida específica para los edificios: "Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis."

La imposibilidad de dividir materialmente no impide, sin embargo, que el comunero obtenga un resultado económico equivalente.

La cosa esencialmente indivisible: venta y reparto del precio

Cuando el bien no puede partirse sin perder su utilidad y los copropietarios no se ponen de acuerdo en adjudicarlo a uno solo de ellos, el artículo 404 CC establece la solución: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio."

Esta venta puede ser extrajudicial —de mutuo acuerdo— o judicial, en cuyo caso se tramita como subasta pública en el procedimiento de liquidación de régimen económico-matrimonial o en el expediente de jurisdicción voluntaria, según las circunstancias.

Fuentes citadas