Qué es la extinción de condominio

La extinción de condominio —también llamada disolución de comunidad o extinción de proindiviso— es el acto jurídico por el que se pone fin a la copropiedad sobre un bien. El artículo 392 del Código Civil define el presupuesto: "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas." El artículo 400 CC garantiza a cada comunero el derecho de salida: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

Naturaleza jurídica: acto especificativo, no traslativo

La extinción de condominio no es una compraventa ni una permuta entre los copropietarios. La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio de 2022 (BOE-A-2022-13512) recoge que "debe tenerse en cuenta, sin necesidad de detenerse en la cuestión de la naturaleza jurídica de la extinción de comunidad, que se considera mayoritariamente que se trata de un negocio de naturaleza meramente especificativa y no traslativa." El comunero adjudicatario no adquiere de manos de los demás: su derecho, hasta entonces abstracto sobre la totalidad, queda concretado en la porción adjudicada. En palabras de la misma resolución, "La extinción de la comunidad «stricto sensu» termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división."

Cuándo procede la extinción de condominio

Si el bien no admite partición física sin quedar inservible, el artículo 404 CC fija la solución supletoria: "Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio." La vivienda es el supuesto más frecuente: lo habitual es que uno de los copropietarios compense al otro en metálico y se adjudique el pleno dominio.

Fiscalidad de la extinción de condominio

Por su naturaleza especificativa, la extinción de condominio no tributa como transmisión patrimonial onerosa (ITP) sino como acto jurídico documentado (AJD). El Tribunal Supremo (STS 114/2024, ECLI: ES:TS:2024:425) ha concretado que, cuando en el mismo documento notarial se constituye la propiedad horizontal y se extingue el condominio preexistente, "a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad de actos jurídicos documentados, solo procede que se liquide por la extinción del condominio al constituir la división horizontal una operación antecedente e imprescindible de la división material de la cosa común."

Fuentes citadas