Fiscalidad de la extinción parcial de condominio
La fiscalidad de la extinción parcial de condominio no admite una respuesta única: el Tribunal Supremo distingue expresamente dos supuestos con tratamientos fiscales opuestos, según lo que ocurra con la comunidad de bienes tras la operación. En un caso tributa solo por AJD; en el otro, por TPO, mucho más caro. La diferencia depende de si la comunidad se extingue realmente sobre el bien en cuestión o si simplemente cambia el número de comuneros que la integran.
Extinción parcial objetiva: se disuelve la comunidad sobre un bien, pero subsiste sobre otros
Hay extinción parcial objetiva cuando varios bienes están en comunidad y los comuneros disuelven la proindivisión solo respecto de uno o varios de ellos —con adjudicación a uno de los comuneros que compensa en metálico al resto—, mientras la comunidad continúa sobre el resto de bienes. El Tribunal Supremo abordó este supuesto en su STS 1786/2020 (ECLI:ES:TS:2020:4367, de 17 de diciembre de 2020), en un caso de dos hermanos comuneros que disuelven la proindivisión sobre una finca esencialmente indivisible, con salida de uno de ellos y adjudicación al otro, aunque ambos mantienen la copropiedad sobre otros bienes proindivisos:
"el asunto examinado en la presente casación versa sobre un supuesto de extinción parcial objetiva de condominio, en el que dos hermanos comuneros disuelven la proindivisión que ostentaban sobre una finca esencialmente indivisible (con salida de uno de los comuneros y adjudicación al otro, poniendo fin efectivo a la copropiedad sobre el bien), sin perjuicio de que mantengan la copropiedad enotros proindivisos diferentes (incluso con participación de terceras personas)"
El Supremo concluye que en este caso sí se produce la verdadera "adjudicación a uno" a la que se refiere el artículo 1062 del Código Civil:
"Por tanto, sí se produce aquí la 'adjudicación a uno' que es la previsión contenida en el artículo 1062.1 del Código Civil y a la que se remite el citado artículo 7.2 B del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre ; existe la adjudicación a un comunero con finalidad extintiva del condominio: el negocio jurídico realizado no es meramente traslativo de dominio, sino extintivo de una situación de condominio."
El artículo 1062 del Código Civil, base de esta exención, establece:
"Artículo 1062. Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero."
Y la Ley del ITP y AJD excluye expresamente de tributación por TPO los excesos de adjudicación derivados de ese artículo:
"B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento."
En consecuencia, cuando la extinción parcial es objetiva —hay un bien concreto que deja de estar en comunidad y se adjudica íntegramente a uno de los comuneros—, la operación queda al margen de las transmisiones patrimoniales onerosas sujetas del artículo 7.1 de la misma ley:
"Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas."
Solo tributa, por tanto, la modalidad de Actos Jurídicos Documentados que grava la escritura notarial, no la transmisión patrimonial onerosa.
Extinción parcial subjetiva: el bien sigue en proindiviso, solo cambian los comuneros
El supuesto opuesto es la extinción parcial subjetiva: un mismo bien permanece en proindiviso, pero se reduce el número de comuneros porque uno o varios transmiten su cuota a los que permanecen, sin que nadie llegue a quedarse con la totalidad del bien. La propia STS 1786/2020, al deslindar su propio caso de este otro supuesto, se refiere a la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2019, sobre un caso de cuatro comuneros de un piso indivisible que se reducen a dos:
"La Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2019 se refiere a un supuesto de extinción parcial subjetiva de condominio, en la que 4 copropietarios sobre un bien proindiviso se ven reducidos a dos, manteniéndose copropiedad sobre el bien indiviso. Por tanto, no se produce la 'adjudicación a uno' que es la previsión contenida en el artículo 1062.1 del Código Civil" [...] "ni existe una adjudicación a un comunero con finalidad extintiva del condominio: el negocio jurídico realizado es meramente traslativo del dominio."
Ese mismo criterio se confirma en la STS 1680/2022 (ECLI:ES:TS:2022:4894, de 19 de diciembre de 2022), que insiste en que, mientras la comunidad se mantenga —aunque con menos miembros—, no hay verdadera extinción:
"Tampoco existe una adjudicación a un comunero con finalidad extintiva del condominio. El negocio jurídico realizado es estrictamente traslativo del dominio, y no extintivo de una situación de condominio. Con la transmisión, o por decirlo con la expresión legal, el exceso adjudicado a otro u otros comuneros, cuando la comunidad se mantiene, aunque con menor número de miembros, no se ejercita un supuesto derecho de "salida" de la comunidad por el condueño que transmite su participación."
Y concluye con la calificación tributaria aplicable:
"El negocio jurídico no expresa la voluntad extintiva de los comuneros respecto a la situación de comunidad, y, lo que es más importante, desde el punto de vista del ordenamiento jurídico, no origina este resultado, sino que, por el contrario, la calificación jurídico tributaria que corresponde es la de un negocio jurídico traslativo del dominio con causa onerosa ( art. 1274 CC )."
Al calificarse como transmisión onerosa y no como operación extintiva, este supuesto no se beneficia de la exención del artículo 7.2.B y queda sujeto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, con un tipo notablemente superior al de AJD.
Cabe señalar que la STS 1680/2022 se dictó con un voto particular discrepante de la mayoría, lo que apunta a que la doctrina sobre la extinción parcial subjetiva no está exenta de controversia interna en el propio tribunal; se trata de un punto de criterio no unánime que conviene seguir de cerca.
Por qué importa distinguir ambos supuestos en la fiscalidad de la extinción parcial de condominio
La diferencia entre extinción parcial objetiva y subjetiva no es teórica: determina si la operación tributa por AJD (típicamente entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor adjudicado) o por TPO (un tipo muy superior sobre el valor de la cuota transmitida). Antes de firmar cualquier operación de reparto entre varios comuneros sobre varios bienes, o de reducir el número de titulares sobre un bien que seguirá en proindiviso, conviene identificar con precisión en cuál de los dos supuestos encaja la operación, porque de ello depende directamente el coste fiscal.
Este artículo forma parte del pillar de fiscalidad de la extinción de condominio de extincióndecondominio.es. Para entender la modalidad de AJD que se aplica en la extinción parcial objetiva, consulte la ficha del impuesto AJD.