Vender el proindiviso a un tercero o extinguir el condominio: qué impuestos pagas

Vender el proindiviso a un tercero o extinguir el condominio son las dos vías más habituales para que un comunero deje de compartir la propiedad de un inmueble, y la carga fiscal de una y otra no es la misma. La diferencia se juega en cuatro impuestos distintos —ITP, AJD, plusvalía municipal (IIVTNU) e IRPF— y, en igualdad de circunstancias, no siempre sale más barata la vía que parece más sencilla.

ITP: transmisión plena frente a especificación de un derecho preexistente

Cuando se vende el proindiviso a un tercero, la operación es una compraventa ordinaria: una transmisión onerosa por acto "inter vivos" en toda regla. La ley lo define sin matices: "Son transmisiones patrimoniales sujetas: A) Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas." Esa transmisión tributa por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) sobre el valor total del inmueble transmitido, no solo sobre la cuota de quien vende. Si la comunidad autónoma no ha fijado un tipo propio, la ley aplica un tipo supletorio: "Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 6 por 100 a la transmisión de inmuebles, así como la constitución y cesión de derechos reales sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía". En la práctica, la mayoría de comunidades autónomas han fijado tipos superiores a ese 6% supletorio, así que conviene comprobar el tipo vigente en la comunidad autónoma correspondiente antes de calcular el coste real.

La extinción de condominio parte de una calificación jurídica distinta. El Tribunal Supremo ha establecido que, cuando el bien es indivisible y la compensación al comunero saliente es en dinero y proporcional a su cuota, no hay transmisión patrimonial: "La división de la cosa común no es, por tanto, una transmisión patrimonial. Es, simplemente, una especificación de un derecho preexistente." Por eso la propia Ley del ITP y AJD excluye de TPO el exceso de adjudicación que resulta inevitable por esa indivisibilidad: "Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento." En consecuencia, la extinción de condominio no paga TPO sobre el valor total del inmueble, sino que —como se explica a continuación— tributa por otro concepto y sobre una base distinta.

AJD: solo paga la extinción de condominio, y sobre una base menor

La venta a un tercero, al quedar sujeta a TPO, no paga además la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados (AJD): la propia ley reserva esa cuota gradual a las escrituras que documentan actos "no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley", es decir, no sujetos a TPO ni a Operaciones Societarias. Como la compraventa sí está sujeta a TPO, la escritura de venta no tributa por AJD.

La extinción de condominio, al no ser una transmisión patrimonial sujeta a TPO, sí tributa por AJD, pero a un tipo bastante menor y sobre una base bastante más reducida: solo el valor de la cuota que el comunero adquiere ex novo, no el valor total del inmueble. El tipo estatal supletorio de AJD es igualmente bajo: "Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos." Como ocurre con el ITP, la mayoría de comunidades autónomas han aprobado su propio tipo de AJD, casi siempre muy por debajo del tipo de TPO; el detalle completo, con los tipos autonómicos verificados, está en nuestro artículo sobre cuánto se paga de AJD en una extinción de condominio y en la comparativa completa entre ITP y AJD en la extinción de condominio.

En conjunto, y sin contar los tipos autonómicos concretos (que conviene comprobar en cada caso), extinguir el condominio suele salir sensiblemente más barato que vender a un tercero en impuestos de transmisión: se paga AJD, a un tipo menor, sobre una base menor, en lugar de TPO sobre el valor total del inmueble.

Plusvalía municipal (IIVTNU): quién paga y cuándo no hay hecho imponible

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno urbano que se pone de manifiesto con la transmisión: "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos." La venta a un tercero es siempre una transmisión de la propiedad, así que si el terreno se ha revalorizado desde la adquisición, genera el impuesto. El sujeto pasivo es quien transmite: "En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate." Es decir, en la venta paga el comunero o comuneros que venden.

La extinción de condominio, cuando afecta a un único bien indivisible y la adjudicación respeta las cuotas de cada comunero, no genera el hecho imponible. Lo ha resuelto la Dirección General de Tributos exactamente para este supuesto: "En el caso de que la disolución del condominio se lleve a cabo de tal forma que el comunero no reciba más de lo que le corresponda en proporción de su cuota de participación en la cosa común, sin que se origine exceso de adjudicación, la disolución no constituirá una transmisión patrimonial, por lo que no se devengará el IIVTNU." Y aplicándolo al caso de varios comuneros que disuelven la comunidad de un único inmueble adjudicándolo a uno de ellos con compensación en metálico a los demás: "Trasladando lo anterior al caso planteado en la consulta, el bien inmueble cuyo pleno dominio pretenden adjudicar a una de las comuneras es el único bien que forma parte de la comunidad de bienes- Por tanto, en este caso, se está ante una disolución de comunidad de bienes formada por un único bien que se adjudica a una de las comuneras que compensa económicamente al resto de los comuneros, siendo el exceso de adjudicación inevitable, por lo que no se producirá el hecho imponible del IIVTNU."

Hay un matiz importante para quien se queda con el bien: no tributar el IIVTNU en la extinción de condominio no reinicia el reloj. La propia Dirección General de Tributos lo aclara pensando en una venta posterior: "No obstante, a efectos de una futura transmisión del inmueble adjudicado a una sobrina del consultante y a efectos de la determinación de la base imponible del IIVTNU, habrá que tener en cuenta que el período de generación del incremento de valor del terreno de naturaleza urbana puesto de manifiesto en esa futura transmisión será el comprendido entre la fecha del devengo del Impuesto que se liquide y la del devengo de la anterior transmisión de la propiedad del terreno que haya estado sujeta al IIVTNU." Es decir, cuando ese comunero venda el bien en el futuro, el periodo de generación de la plusvalía se contará desde la adquisición original por todos los comuneros, no desde la fecha de la extinción.

IRPF: la ventaja de la extinción de condominio es más limitada de lo que parece

En la venta a un tercero, todos los comuneros que venden realizan una ganancia o pérdida patrimonial ordinaria, sin ninguna excepción: "Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos." Cada vendedor tributa por la diferencia entre su valor de adquisición y la parte proporcional del precio de venta que recibe.

En la extinción de condominio, la ley parte de que, si la adjudicación respeta la cuota de cada comunero, no hay alteración patrimonial: "En los supuestos de división de la cosa común." [...] "En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros. Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos." Pero el Tribunal Supremo ha matizado esta regla para el comunero que sale de la comunidad cobrando en metálico: "la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva." Y lo resume así: "Consecuentemente, en los casos de división de la cosa común respetando la cuota de participación no hay alteración patrimonial, pero sí la habrá en los casos en que se produzca una actualización del valor del bien recibido, como ocurre cuando el copropietario recibe una compensación en metálico por un importe superior a la cuota que le correspondía en el condominio."

Esto significa que la ventaja fiscal de la extinción de condominio en IRPF es más limitada de lo que a veces se presenta: solo hay una diferencia real frente a la venta a un tercero cuando el bien no se ha revalorizado de forma significativa desde su adquisición. Si el inmueble sí se ha revalorizado, el comunero que sale de la comunidad cobrando en metálico tributa por la ganancia patrimonial en ambos casos. El detalle completo de esta doctrina está en nuestro artículo sobre la ganancia patrimonial en el IRPF por la extinción de condominio.

Venta a un tercero o extinción de condominio: qué vía paga menos impuestos

En igualdad de circunstancias —bien indivisible, compensación en metálico proporcional a la cuota de cada comunero— extinguir el condominio suele salir más barato que vender a un tercero en los impuestos de transmisión: se paga AJD sobre la cuota adquirida en lugar de TPO sobre el valor total, y no se devenga el IIVTNU si no hay exceso de adjudicación. En IRPF, en cambio, la diferencia depende de si el bien se ha revalorizado: si no lo ha hecho, la extinción de condominio no tributa; si sí lo ha hecho, el comunero saliente tributa por la ganancia patrimonial en ambas vías.

Estos cálculos parten de un supuesto concreto: un único bien indivisible con adjudicación proporcional a las cuotas. Cuando hay varios bienes o el reparto no es proporcional, puede aparecer un exceso de adjudicación evitable que sí tributa por TPO y por IIVTNU también en la extinción de condominio; ese supuesto se trata en nuestros artículos sobre ITP vs. AJD en la extinción de condominio y sobre la extinción parcial de condominio. Los tipos autonómicos concretos de TPO y AJD no se recogen aquí por no estar verificados para todas las comunidades autónomas: conviene comprobar el tipo vigente en la comunidad autónoma correspondiente antes de decidir.

Este artículo forma parte del pillar de fiscalidad de la extinción de condominio. Para profundizar en el impuesto que grava la compraventa, consulte la ficha de qué es el ITP.

Fuentes citadas