Diferencia entre ITP y AJD en la extinción de condominio: cuándo se paga cada uno

La diferencia entre ITP y AJD en la extinción de condominio no depende de lo que digan las partes en la escritura, sino de cómo encaja la operación en dos figuras legales muy concretas. Cuando la comunidad se extingue por completo sobre un bien indivisible y la compensación al comunero saliente es en dinero y proporcional a su cuota, la operación no tributa por ITP, sino por AJD. Cuando eso no ocurre —porque el exceso de adjudicación no es inevitable o porque en realidad solo se reduce el número de comuneros sin que la comunidad desaparezca—, sí se paga ITP en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

La regla general en la extinción de condominio: AJD y no sujeción a ITP cuando el bien es indivisible

El artículo 1062, primer párrafo, del Código Civil permite adjudicar la cosa común a uno solo de los comuneros cuando no admite reparto sin perder valor: "Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero." Un piso es, a estos efectos, el ejemplo típico de bien indivisible.

El Tribunal Supremo ha fijado que, cuando la extinción de condominio encaja en ese supuesto, no hay una transmisión patrimonial sujeta a ITP. La sentencia lo explica con claridad: "La división de la cosa común no es, por tanto, una transmisión patrimonial. Es, simplemente, una especificación de un derecho preexistente." Y aplicado al caso concreto que resolvió, el Alto Tribunal concluyó que "la extinción del condominio mediante la adjudicación a dos de los condueños de la parte del bien inmueble que, en el 50 por 100 correspondía a otra condueña, a cambio de su equivalente en dinero, está sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPAJD en tanto en cuanto no está sujeta a la modalidad de transmisiones onerosas, puesto que tal operación no es una transmisión patrimonial en sentido propio".

Esta doctrina tiene además respaldo reglamentario. El artículo 61.2 del Reglamento del ITP y AJD (RD 828/1995) establece: "La disolución de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales, siempre que las adjudicaciones guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad, sólo tributarán, en su caso, por Actos Jurídicos Documentados." La clave está en esa proporción: si lo que recibe cada comunero —el bien o su compensación en dinero— se corresponde con su cuota de titularidad, no hay exceso de adjudicación que gravar por ITP.

Cuándo sí se paga ITP: el exceso de adjudicación y la disolución parcial

El artículo 7.2.B) de la Ley del ITP y AJD (RDLeg 1/1993) fija la regla de la que parte la excepción anterior: "B) Los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento." Es decir, los excesos de adjudicación tributan por ITP como transmisión patrimonial, salvo que se amparen precisamente en el artículo 1062, primer párrafo, del Código Civil por tratarse de un bien indivisible compensado en dinero de forma proporcional.

Hay un segundo escenario, distinto del exceso de adjudicación, en el que también se paga ITP: la disolución parcial de la comunidad. El Tribunal Supremo lo resolvió en un caso en que, tras la operación, la comunidad de bienes seguía existiendo sobre el resto del inmueble y solo cambiaba el número de comuneros. La Sala calificó los hechos así: "nos encontramos, en realidad, ante un supuesto de disolución parcial de una comunidad sobre un bien inmueble, por cuanto se ha producido una modificación subjetiva de la situación de copropiedad, por reducción del número de comuneros, pero sin extinción del régimen de comunidad de bienes." Y de ahí extrajo la consecuencia fiscal: "Se trata de un hecho imponible sujeto a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del art. 7.2.B) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, exceso de adjudicación declarado".

En resumen, hay ITP cuando concurre alguna de estas dos circunstancias: el exceso de adjudicación no está amparado por el artículo 1062, primer párrafo, del Código Civil, o la operación es en realidad una disolución parcial que no extingue la comunidad de bienes, sino que solo reduce el número de comuneros.

El tipo impositivo: por qué la calificación importa tanto

La calificación no es un matiz técnico menor: determina qué tipo impositivo se aplica y sobre qué base. Cuando la operación tributa por AJD, se aplica la cuota gradual del artículo 31.2 de la Ley del ITP y AJD, que dispone que las primeras copias de escrituras notariales con contenido valuable e inscribible "tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma." Ese tipo autonómico de AJD es, con carácter general, sensiblemente inferior al que se aplica en la modalidad TPO del ITP. Los tipos concretos por comunidad autónoma no se recogen en este artículo, para no dar cifras sin verificar; puede consultarlos en nuestro artículo sobre cuánto se paga de AJD en una extinción de condominio.

Cómo distinguir los dos supuestos antes de firmar

Antes de plantear la operación conviene comprobar tres cosas: si el bien es realmente indivisible o desmerece mucho al dividirse, si la compensación en dinero al comunero saliente es proporcional a su cuota, y si la comunidad de bienes se extingue por completo o simplemente cambia de composición. Solo cuando las tres respuestas apuntan a una extinción total, proporcional y sobre un bien indivisible, la operación queda fuera de ITP y tributa únicamente por AJD.

Este artículo forma parte del pillar de fiscalidad de la extinción de condominio, donde se desarrollan también el AJD, el TPO, el IRPF y la plusvalía municipal. Para profundizar en cada concepto, consulte las fichas de qué es el ITP y qué es el impuesto AJD.

Fuentes citadas